아파트 미분양대금, 언제까지 내야 할까요? - 불안한 마음에 납부 거부해도 될까?

아파트 분양 계약 후 입주 예정일이 다가왔는데, 건설사 사정이 불안정해 보인다면? 잔금을 치러야 할지 고민되기 마련입니다. 내 돈을 냈는데, 혹시라도 아파트를 못 받으면 어떡하죠? 이런 불안한 마음에 잔금 납부를 거부할 수 있을까요? 오늘은 **'불안의 항변권'**에 대해 알아보겠습니다.

불안의 항변권이란 무엇일까요?

쉽게 말해, 쌍방이 약속을 지켜야 하는 계약(쌍무계약)에서 내가 먼저 이행해야 할 의무가 있더라도, 상대방이 약속을 지키지 못할 것 같은 명백한 이유가 있다면, 내 의무 이행을 거부할 수 있는 권리입니다. 아파트 분양 계약의 경우, 분양 대금을 지급하는 매수인과 아파트를 제공하는 건설사 사이의 쌍무계약이죠. 매수인은 돈을 내야 하고, 건설사는 아파트를 지어서 넘겨줘야 합니다. 만약 건설사의 재정 상태가 심각하게 악화되어 약속대로 아파트를 지어주지 못할 것 같다면, 매수인은 '불안의 항변권'을 행사하여 잔금 납부를 거부할 수 있습니다.

불안의 항변권, 어떤 경우에 인정될까요?

법적으로는 민법 제536조 제2항에 근거하고 있습니다. 이 법 조항은 "선이행의무자는 상대방이 그 채무이행을 할 수 없게 될 현저한 사유가 있는 때에는 상대방의 이행 또는 담보제공을 청구할 수 있다"라고 규정하고 있습니다. 즉, 계약 이후 상대방의 신용불안이나 재산상태 악화 등으로 약속 이행이 어려워진 것이 명백해야 합니다. 단순히 걱정하는 수준이 아니라, 객관적으로 볼 때 정말 이행이 어렵다고 판단될 만한 상황이어야 합니다.

대법원은 이에 대해 "선이행의무를 지게 된 채권자가 계약 성립 후 채무자의 신용불안이나 재산상태의 악화 등의 사정으로 반대급부를 이행받을 수 없는 사정변경이 생기고 이로 인하여 당초의 계약내용에 따른 선이행의무를 이행케 하는 것이 공평과 신의칙에 반하게 되는 경우"라고 해석했습니다 (대법원 1990. 11. 23. 선고 90다카24335 판결).

판례를 통해 살펴보는 불안의 항변권

위에서 소개한 판례에서는 아파트 부지 일부에 대한 소유권 이전이 완료되지 않았고, 사용검사도 늦어진 상황이었지만, 법원은 이것만으로는 분양대금 납부를 거부할 만큼 건설사의 이행 능력에 문제가 있다고 보기 어렵다고 판단했습니다. 즉, 단순히 일부 절차가 지연되었다고 해서 바로 불안의 항변권을 인정받을 수 있는 것은 아닙니다. 건설사의 재정상태 악화, 부도 위험 임박 등 객관적인 자료를 통해 이행 불능 가능성을 입증해야 합니다.

결론

아파트 분양 계약 후 건설사의 상황이 불안해 보인다면 '불안의 항변권'을 고려해볼 수 있습니다. 하지만 단순한 걱정이나 추측만으로는 안 됩니다. 건설사의 이행 능력에 문제가 있음을 객관적으로 증명해야 '불안의 항변권'을 행사하여 분양대금 납부를 거부할 수 있습니다. 전문가의 도움을 받아 꼼꼼히 살펴보고 신중하게 판단하는 것이 중요합니다.