안녕하세요! 오늘은 아파트 건설회사 부도 시, 주택보증회사가 납부해야 하는 취득세와 등록세에 관한 이야기를 해보려고 합니다. 복잡한 법률 용어를 빼고 최대한 쉽게 설명해 드릴게요.
건설회사 부도, 그럼 아파트는 어떻게 되나요?
열심히 돈 모아 아파트 분양받았는데, 건설회사가 부도나면 정말 막막하죠. 다행히 이런 상황에 대비해 주택분양보증이라는 제도가 있습니다. 계약한 아파트의 건설사가 부도날 경우, **주택보증회사(HUG)**에서 아파트를 완공하거나 분양계약자들에게 계약금 및 중도금을 환불해 주는 제도입니다.
오늘 살펴볼 사례는 HUG가 아파트를 완공하고 소유권 이전 등기를 한 경우입니다. 이때 HUG는 세금을 내야 할까요? 네, 내야 합니다! 바로 취득세와 등록세입니다.
취득세, 왜 내야 하나요?
취득세는 말 그대로 부동산을 취득했을 때 내는 세금입니다. 핵심은 소유권 이전의 형식입니다. 즉, 실제로 아파트를 사용하거나 수익을 얻을 목적이 없더라도, 서류상 소유권이 HUG로 넘어왔다면 취득세를 내야 합니다. 이 사례에서 HUG는 분양보증계약에 따라 소유권 이전 등기를 했기 때문에 취득세 납부 의무가 발생합니다. (지방세법 제105조 제1항)
쉽게 말해, 내가 원해서 산 게 아니더라도, 서류상 소유주가 되었으니 세금을 내라는 겁니다. 조금 억울하게 느껴질 수 있지만, 이는 재화의 이전 자체에 부과되는 세금이기 때문입니다. (대법원 1988. 4. 25. 선고 88누919 판결 등)
등록세는 또 뭔가요?
등록세는 부동산의 소유권 등 권리 관계를 등기할 때 내는 세금입니다. 취득세와 마찬가지로 등기라는 사실 자체에 부과되는 세금입니다. 따라서 등기가 나중에 무효가 되더라도 이미 납부한 등록세는 돌려받을 수 없습니다. (지방세법 제124조, 대법원 1986. 2. 25. 선고 85누858 판결)
결론
건설회사 부도로 HUG가 아파트 소유권을 갖게 된 경우, HUG는 실제 소유 의도와 관계없이 취득세와 등록세를 납부해야 합니다. 등기라는 형식적 사실에 과세하는 것이기 때문입니다.
참고 법 조항 및 판례
도움이 되셨길 바랍니다. 😊
세무판례
주택분양보증을 위해 건설사로부터 토지를 신탁받은 보증회사는 토지 취득에 대한 취득세 납부 의무가 있으며, 보증사고 발생 시 수분양자에게 분양대금을 환급했다고 해서 새로운 토지 취득으로 보지 않는다. 또한, 보증회사가 신탁계약에 따라 아파트 소유권을 이전받은 경우, 이는 무상취득으로 보아 등록세 과세표준을 시가표준액으로 계산해야 한다.
세무판례
주택분양보증회사가 부도난 건설사 대신 아파트를 완공하여 수분양자에게 공급하기 위해 취득한 경우, 취득세가 면제된다.
세무판례
분양보증회사가 분양보증을 위해 건설사로부터 토지를 신탁받으면 취득세를 내야 할까? 보증사고 발생 후 수분양자에게 환급하거나 제3자에게 매각하면 다시 취득세를 내야 할까?
세무판례
분양보증회사가 분양보증을 위해 건설사로부터 토지를 신탁받는 경우, 최초 신탁받을 때만 취득세 납부 대상이 되며, 이후 보증이행을 위해 수분양자에게 환급하거나 제3자에게 매각하는 경우에는 다시 취득세를 낼 필요가 없다.
세무판례
부동산을 유상으로 취득할 때, 단순히 잔금 지급일이 도래했다고 해서 바로 취득세 납세의무가 생기는 것은 아닙니다. 실제 소유권 이전에 필요한 절차를 마치거나, 소유권 취득의 실질적 요건을 충족해야 합니다. 또한, 이미 신고된 취득세에 대한 납세고지서는 징수처분에 불과합니다.
민사판례
아파트 분양 계약 후 시공사 부도 등으로 보증사고가 발생했을 때, HUG(주택도시보증공사)가 분양계약자에게 무조건 계약금과 중도금을 돌려줄 의무는 없고, 분양보증계약 내용, 특히 보증이행방법(분양이행 또는 환급이행)의 결정에 따라 HUG의 의무가 결정된다는 판결입니다.