분양보증회사의 토지 취득과 취득세 부과에 대한 이야기

안녕하세요! 오늘은 분양보증회사가 주택분양보증을 위해 토지를 신탁받았을 때 취득세를 내야 하는지에 대한 대법원 판례를 쉽게 풀어서 설명해 드리려고 합니다. 최근 아파트 분양 시장에 대한 관심이 높아지면서 이런 문제도 중요하게 다뤄지고 있죠.

사건의 발단

A라는 분양보증회사(주택도시보증공사)가 B라는 건설사(현진에버빌)의 아파트 분양 사업에 대한 보증을 서주기로 했습니다. 만약 B가 부도 등의 이유로 분양계약을 이행하지 못할 경우, A가 수분양자들에게 분양대금을 환급해주는 보증이었죠. 이 보증을 위해 A는 B와 신탁계약을 맺고, B로부터 아파트 부지(토지)를 신탁받았습니다. 등기도 A 앞으로 넘어왔고요. 그런데 B가 정말로 부도가 났습니다. A는 약속대로 수분양자들에게 돈을 돌려줬죠.

이때 지방자치단체(광주시)는 A가 수분양자들에게 돈을 돌려주면서 사실상 토지를 새로 취득한 것이라 보고 A에게 취득세를 부과했습니다. A는 억울하다며 소송을 제기했고, 결국 대법원까지 가게 되었습니다.

쟁점: 취득세를 내야 할까?

핵심 쟁점은 두 가지였습니다.

1. 분양보증회사가 신탁을 통해 토지 소유권을 넘겨받은 것이 지방세법상 ‘취득’에 해당하는지
2. 보증사고 발생 후 수분양자에게 돈을 돌려주거나 토지를 매각하면 토지를 다시 취득한 것으로 보아 취득세를 내야 하는지

대법원의 판단

대법원은 A의 손을 들어주었습니다.

1. 취득에 해당한다: 분양보증회사가 신탁으로 토지 소유권을 이전받은 것은 지방세법상 ‘취득’에 해당한다고 판단했습니다. (구 지방세법 제105조 제1항, 현행 제7조 제1항) 소유권 이전 등기가 넘어왔다는 사실 자체가 중요하다는 것이죠.
2. 재취득 아니다: 하지만 보증사고 후 수분양자에게 돈을 돌려주거나 토지를 매각하는 것은 이미 취득한 토지를 다시 취득한 것이 아니라고 판단했습니다. 이미 신탁을 통해 소유권을 취득했기 때문에, 그 이후의 행위는 취득세 부과 대상이 아니라는 것입니다. 신탁으로 인한 최초의 토지 취득 당시 취득세를 면제받았다고 하더라도 (구 지방세법 제110조 제1호 (가)목, 현행 제9조 제3항 제1호), 이후 보증사고 발생에 따른 행위에 대해서는 새로운 취득세 부과 대상이 아니라는 것이죠.

(참고 판례: 대법원 2007. 4. 12. 선고 2005두9491 판결)

결론

분양보증회사가 신탁으로 토지를 받는 것은 '취득'이지만, 보증사고 이후 돈을 돌려주거나 토지를 매각하는 것은 새로운 '취득'이 아니므로 취득세를 낼 필요가 없다는 것이 대법원의 판단입니다. 이 판례는 분양보증제도 운영과 관련하여 중요한 의미를 가지고 있습니다.

오늘은 여기까지입니다. 다음에 또 유익한 법률 이야기로 찾아뵙겠습니다.