아파트 분양 후 담보 설정, 과연 불법일까?

아파트 분양 후 건설사가 돈을 빌리면서 해당 아파트 대지를 담보로 제공하는 경우, 이 담보 설정은 과연 유효할까요? 분양받은 사람 입장에서는 불안할 수밖에 없는 상황인데, 대법원 판례를 통해 자세히 알아보겠습니다.

사건의 개요

한 건설회사가 아파트 건설 사업을 진행하면서 분양을 완료하고 중도금까지 받은 후, 다른 사람에게 돈을 빌리고 아파트 대지를 담보로 제공했습니다. 이에 분양받은 사람들은 해당 담보 설정이 무효라고 주장하며 소송을 제기했습니다.

쟁점

1. 입주자 모집공고 후 담보 제공을 금지하는 규정은 '효력 규정'인가? (즉, 위반하면 계약 자체가 무효인가?)
2. 이미 분양된 부동산에 대한 담보 설정은 언제 '반사회적 법률행위'로 무효가 되는가?

법원의 판단

1. 담보 제공 금지 규정은 효력 규정이 아니다.

   • 과거 주택건설촉진법과 주택공급에 관한 규칙은 입주자 모집공고 후 담보 제공을 금지했지만, 이를 어겼다고 해서 담보 설정 자체가 무효는 아닙니다. (구 주택건설촉진법 제32조, 구 주택공급에관한규칙 제7조 제4항)
   • 즉, 건설사가 규칙을 위반하여 처벌받을 수는 있지만, 담보 설정 계약 자체는 유효합니다.

2. 담보 설정이 반사회적 법률행위로 무효가 되려면 다음 두 가지 요건을 모두 충족해야 한다.

   • 건설사가 분양자들에게 손해를 끼칠 의도로 담보를 설정하는 '배임행위'를 해야 합니다.
   • 돈을 빌려준 사람이 건설사의 배임행위에 '적극 가담'해야 합니다. 단순히 분양 사실을 아는 것만으로는 부족하고, 담보 설정을 적극적으로 요구하거나 유도하는 등의 행위가 있어야 합니다. (민법 제103조)

결론

이 사건에서 법원은 돈을 빌려준 사람들이 건설사의 배임행위에 적극 가담했는지 여부를 충분히 심리하지 않았다는 이유로 원심 판결을 파기하고 사건을 다시 심리하도록 했습니다. 즉, 단순히 분양 사실을 알았다는 것만으로는 담보 설정이 무효가 되지 않으며, 적극 가담 여부를 판단해야 한다는 것입니다.

참조 조문:

• 구 주택건설촉진법(1992. 12. 8. 법률 제4530호로 개정되기 전의 것) 제32조
• 구 주택공급에관한규칙(1993. 9. 1. 건설부령 제537호로 개정되기 전의 것) 제7조 제4항
• 민법 제103조

참조 판례:

• 대법원 1995. 11. 7. 선고 94다1890 판결 등
• 대법원 1989. 11. 28. 선고 89다카14295, 14031 판결 등