A 건설회사(원고)는 B 건설회사(피고)에게 아파트 건설사업권, 대지, 그리고 그 위에 지어진 아파트를 10억 원에 넘기는 계약을 맺었습니다. B 회사는 소유권 이전 등기까지 마쳤지만, 약속한 채무를 이행하지 않았습니다. A 회사는 B 회사가 계약을 위반했다며 계약 해제를 통보하고 원래대로 돌려놓으라고 소송을 제기했습니다.
A 회사는 B 회사가 정리금융공사에 대한 채무를 넘겨받기로 했지만 이행하지 않았고, 양도대금도 일부만 지급했다고 주장했습니다. 그리고 이러한 채무불이행을 이유로 계약 해제를 통보했다는 것이죠.
그러나 법원은 A 회사의 주장을 받아들이지 않았습니다. 왜 그럴까요?
첫째, A 회사는 해제 통보 후 B 회사의 정리금융공사 채무 인수를 승인하고 관련 서류에도 서명했습니다. 법원은 이를 해제 의사 철회로 보았습니다. 즉, 한 번 해제한다고 했지만, 이후 행동으로 그 의사를 번복한 것으로 판단한 것입니다.
둘째, A 회사는 두 번째 해제 통보 당시 B 회사가 지급하지 않은 돈이 8억 천만 원이라고 주장했지만, 실제 미지급액은 그보다 훨씬 적었습니다. 법원은 이를 과장된 금액을 요구한 부적법한 해제 통보로 판단하여 효력이 없다고 보았습니다.
셋째, 계약 당시 예상치 못한 A 회사의 다른 채무 문제가 발생했습니다. 법원은 이 문제가 해결될 때까지 B 회사는 잔금 지급을 거부할 권리가 있다고 판단했습니다 (민법 제536조 제2항). 따라서 B 회사의 잔금 미지급은 계약 위반으로 볼 수 없다는 것입니다.
결국, 법원은 A 회사와 B 회사의 계약은 여전히 유효하며, A 회사가 원하는 원상회복은 불가능하다고 판결했습니다. 또한, B 회사는 A 회사에게 잔금을 지급하는 동시에, A 회사는 사업주체 명의 변경 절차에 협조해야 한다고 판결했습니다.
참고 조문: 민법 제536조(동시이행의 항변권), 제543조(해제권의 발생), 제548조(해제의 효과, 원상회복의무), 제544조(수령거절과 해제)
민사판례
대규모 아파트 건설사업을 위해 토지를 매입했는데, 사업 추진이 지연되자 판매자가 계약금 배액을 공탁하고 계약을 해제한 사건에서, 대법원은 매매계약서 내용과 사업의 특수성을 고려할 때 계약금 배액만으로 계약을 해제할 수 없다는 특약이 있다고 판단하여 매도인의 계약해제를 무효로 판결했습니다. 또한, 아직 등기되지 않은 건물에 대한 사용·수익·처분권 확인 청구는 소의 이익이 없다고 판단했습니다.
민사판례
건축공사도급계약 해제 시 공사 진척 상황에 따른 보수 지급 방법과 채권양도금지특약 위반 시 채권양도 효력에 대한 판결. 다수의견은 양도금지특약 위반 시 채권양도는 원칙적으로 무효라고 판단했지만, 소수의견은 채권양도 자체는 유효하다고 주장하며 의견이 대립했다.
민사판례
사업승인을 조건으로 한 부동산 매매계약에서 매수인 측이 사업권을 양도하고 사업 계획에서 제외하면서 매도인에게 잔금 지급 의사가 없음을 간접적으로 표명한 경우, 매도인은 매수인의 채무불이행을 이유로 계약을 해제할 수 있다.
민사판례
아파트 분양계약에서 수분양자가 잔금을 내지 않아 아파트가 경매로 넘어가 소유권 이전이 불가능해진 경우, 수분양자는 자신의 잘못으로 계약 이행이 불가능해졌기 때문에 계약을 해제할 수 없다.
민사판례
건축공사 계약이 중간에 해제되었더라도, 이미 완료된 부분에 대한 공사대금을 받을 권리는 남아있고, 그 대금을 다른 사람에게 넘기지 못하게 하는 약속(양도금지특약)도 여전히 유효합니다.
민사판례
아파트 분양회사가 입주 지연 후 수분양자와 합의했지만, 대주단의 반대로 소유권 이전을 못 해주자, 수분양자에게 '회사가 소유권 이전을 못하면 계약 해제할 수 있다'는 확인서를 써줬습니다. 법원은 이 확인서가 단순한 확인이 아니라, 수분양자에게 계약을 해제할 수 있는 권리(약정해제권)를 준 것으로 판단했습니다.