아파트 분양 계약 후 건설사가 부도나거나 문제가 생겨 계약을 해지하는 경우, 납부한 돈을 돌려받을 수 있을지 걱정하는 분들 많으시죠? 특히 주택사업공제조합의 분양보증이 있다면 보증금을 돌려받을 수 있는지 궁금하실 겁니다. 오늘은 관련된 대법원 판례를 통해 분양보증과 관련된 중요한 내용들을 살펴보겠습니다.
1. 합의 해제해도 보증금 돌려받을 수 있다!
분양 계약을 합의 해제했더라도, 그 원인이 건설사의 채무불이행(예: 부도, 공사 중단 등) 때문이라면 주택사업공제조합은 보증 책임을 져야 합니다. 즉, 건설사가 약속을 지키지 못해서 계약을 해지했고, 돌려받아야 할 돈이 애초에 보증받은 범위 안에 있다면 공제조합으로부터 보증금을 돌려받을 수 있습니다. (구 주택건설촉진법 제47조의6, 제47조의7 제1항 제1호, 구 주택건설촉진법시행령 제43조의5 제1항 제4호 (가)목, 민법 제428조 참조)
2. 규칙 위반 선납금도 보증 대상이다!
분양 계약서에 '분양대금을 미리 내면 할인해준다'는 특약이 있어서 중도금을 일찍 냈는데, 이게 규칙 위반이라고 해서 보증금을 못 받는 경우도 있을까요? 대법원은 그렇지 않다고 판결했습니다. 건설사가 분양 주택을 담보로 대출받아 중도금 납입에 충당하면서 선납이 이루어졌다면, 비록 주택공급에 관한 규칙(구 주택공급에관한규칙)을 어겼더라도, 이렇게 미리 낸 돈도 '분양계획에 따라 납부된 계약금 및 중도금'으로 봐야 한다는 것입니다. 따라서 주택사업공제조합은 이 경우에도 보증 책임을 져야 합니다. (구 주택건설촉진법 제47조의7 제1항 제1호, 구 주택건설촉진법시행령 제43조의5 제1항 제4호 (가)목, 구 주택공급에관한규칙 제26조, 대법원 1999. 5. 28. 선고 98다26477 판결 참조)
정리하면,
분양 계약과 관련된 문제는 복잡하고 어려울 수 있습니다. 전문가의 도움을 받아 꼼꼼히 확인하고 대처하는 것이 중요합니다. 이 글이 여러분의 권리를 지키는 데 도움이 되기를 바랍니다.
민사판례
아파트 건설사가 분양보증계약을 체결하고 입주자모집공고 승인을 받았지만 실제로 공고하지 않은 상태에서 승인이 취소된 경우, 보증기관은 잔여 보증기간에 해당하는 보증료만 환급하면 된다는 판결. 약관의 중요 내용이 아니므로 설명의무 위반도 없고, 약관 해석상 작성자 불이익 원칙 적용도 불필요함.
민사판례
건설사 부도 시 분양보증을 한 등록업체는 분양계약상의 의무를 지게 되며, 분양계약자가 이를 해제할 경우 원상회복(분양대금 반환)을 청구할 수 있다. 분양계약 과정에서 일부 절차상 위반이 있더라도 계약 자체는 유효하다.
민사판례
아파트 분양대금을 일시불로 선납했더라도, 건설사가 부도조건으로 할인 혜택을 제공했다면 주택사업공제조합은 분양보증 책임을 면할 수 없다.
민사판례
건설공사 계약에서 건설공제조합이 발급한 계약보증서는, 공사업체가 자기 잘못으로 계약이 해지되어 발주자에게 선급금을 돌려줘야 할 때에도 보증 책임을 진다.
민사판례
* 분양계약이 매수자 잘못으로 해제되어 위약금이 발생한 경우, 판매자는 위약금에 대한 이자를 추가로 지급할 필요가 없다. * 서로 관련 없는 여러 청구를 주위적·예비적 청구로 섞어서 소송을 제기하는 것은 잘못된 방식이다. 이렇게 잘못 제기된 소송에서 일부만 인용되고 나머지는 기각되었을 때, 패소한 측에서 인용된 부분만 상고하면 상고심에서는 인용된 부분만 다룬다.
민사판례
아파트 건설사가 부도나면 주택사업공제조합(현 주택도시보증공사)은 분양계약자에게 돈을 돌려줄지, 아파트를 지어줄지 선택할 의무가 있는 것이 아니라, 분양계약자가 선택할 수 있다.