아파트 분양계약 해제, 누구에게 말해야 할까?

아파트 분양 계약 후 입주 지연 등의 문제로 계약을 해제하려고 할 때, 누구에게 해제 의사를 밝혀야 할까요? 분양 회사 본사에 직접 연락해야 할까요, 아니면 분양 사무실 직원에게 말해도 될까요? 오늘은 이와 관련된 대법원 판례를 통해 알아보겠습니다.

사건의 개요

원고는 피고(분양 회사)로부터 아파트를 분양받았으나 입주가 지연되자 계약 해제를 요구했습니다. 원고의 아들은 이전에 입주 지연에 따른 이의를 제기하지 않겠다는 합의서를 작성했지만, 원고는 아들에게 대리권이 없었다고 주장하며 합의서의 효력을 부인했습니다. 원고는 이후 분양사무실 직원에게 계약 해제를 요청했지만, 법원은 이를 피고에 대한 적법한 해제 의사표시로 보지 않았습니다.

대법원의 판단

대법원은 원심 판결을 뒤집고 원고의 손을 들어주었습니다. 핵심 논지는 다음과 같습니다.

• 임의대리권과 수령대리권: 일반적으로 임의대리권은 상대방의 의사표시를 수령하는 수령대리권을 포함합니다. (민법 제118조) 즉, 대리인에게 어떤 일을 처리할 권한을 주었다면, 그 일과 관련된 상대방의 의사표시를 받을 권한도 포함된다는 의미입니다. (대법원 1994. 2. 8. 선고 93다39379 판결)

• 계약 체결 대리권과 해제 대리권: 계약 체결 대리권을 가진 사람이 자동으로 그 계약의 해제 대리권까지 가진다고 볼 수는 없습니다. (민법 제128조) 하지만 아파트 분양과 같이 순차적, 계속적인 거래가 필요한 경우, 분양계약의 취소나 해제도 대리인의 업무 범위에 포함될 수 있습니다. (대법원 1994. 10. 28. 선고 94다22118 판결, 대법원 2008. 6. 12. 선고 2008다11276 판결)

이 사건에서 분양 회사는 시공사에 분양 업무 일체를 위임했고, 분양계약서에도 이를 명시했습니다. 따라서 시공사 직원은 분양계약 해제 의사를 수령할 권한이 있었고, 원고가 분양사무실 직원에게 한 해제 의사표시는 피고에게 효력이 있다고 판단했습니다.

결론

아파트 분양 계약 해제와 같은 중요한 의사표시는 원칙적으로 분양 회사에 직접 해야 합니다. 그러나 분양 회사가 분양 업무를 시공사 등에 위임한 경우, 분양사무실 직원에게 해제 의사를 밝히는 것도 유효할 수 있습니다. 계약서 내용과 분양 회사의 업무 처리 방식을 확인하여 정확한 해제 의사표시를 하는 것이 중요합니다.