아파트 분양권 중개수수료, 얼마까지 받을 수 있을까?

아파트 분양권을 사고팔 때 부동산 중개수수료를 내야 한다는 건 다들 아시죠? 그런데 얼마까지 내야 하는지, 어떤 기준으로 계산하는지 헷갈리는 경우가 많습니다. 오늘은 관련 법과 판례를 통해 분양권 중개수수료에 대해 자세히 알아보겠습니다.

분양권도 중개 대상?

결론부터 말씀드리면 분양권도 중개 대상입니다. 부동산중개업법 제3조에서는 중개 대상물을 '토지', '건물 기타 토지의 정착물', '기타 대통령령이 정하는 재산권 및 물건'으로 정하고 있는데요. 여기서 '건물'은 이미 지어진 건물뿐 아니라 앞으로 지어질 건물도 포함합니다. 즉, 아파트 분양권처럼 특정 동, 호수가 정해진 아파트는 건축이 완료되기 전이라도 '건물'로 간주되어 중개 대상이 되는 것이죠. (대법원 1990. 2. 13. 선고 89도1885 판결)

중개수수료, 어떻게 계산할까?

중개수수료는 법으로 정해진 한도 내에서 지방자치단체의 조례로 정합니다. 부동산중개업법 제20조 제3항 및 동법 시행규칙 제23조의2 제1항에 따르면, 중개수수료는 거래 당사자 쌍방으로부터 각각 받되, 한쪽에서 받을 수 있는 최대 금액은 거래금액의 0.2%~0.9%입니다.

서울특별시의 경우 '서울특별시 부동산중개수수료 및 실비의 기준과 한도 등에 관한 조례'가 있는데요. 이 조례에서는 중개 대상물을 '일반주택'과 '일반주택 외 중개대상물 및 고가주택'으로 구분하여 수수료율을 다르게 적용합니다.

분양권은 '일반주택'일까?

판례에 따르면, 동·호수가 특정된 아파트 분양권은 '건물'에 해당하기 때문에 '일반주택'으로 분류됩니다. 따라서 분양권 거래 시에는 '일반주택'에 해당하는 수수료율을 적용해야 합니다.

거래금액은 어떻게 계산할까?

분양권 거래 시 거래금액은 실제로 주고받는 총액을 기준으로 합니다. 즉, 계약금, 이미 낸 중도금, 프리미엄을 모두 합한 금액이 거래금액이 되는 것이죠. 완공 후 예상되는 총 분양가를 기준으로 계산하는 것이 아닙니다.

잘못 계산하면 어떻게 될까?

만약 중개업자가 조례를 잘못 해석해서 법정 수수료보다 더 많이 받았다면 어떻게 될까요? 단순한 실수라고 해도 불법입니다. 형법 제16조는 법을 잘못 알고 저지른 행위라도 정당한 이유가 있어야만 처벌하지 않는다고 규정하고 있는데, 조례 해석을 잘못한 것은 정당한 이유로 인정되지 않습니다. 따라서 중개업자는 법에서 정한 한도를 넘지 않도록 주의해야 하고, 소비자도 정확한 수수료 기준을 알고 있어야겠습니다.