아파트 분양사의 부도 위험, 중도금 납부 거부할 수 있을까?

아파트 분양 계약 후, 건설사의 상황이 불안정해지면 계약자들은 불안에 휩싸이게 됩니다. 혹시 내가 낸 중도금을 날리는 건 아닐까? 이런 상황에서 중도금 납부를 거부할 수 있을까요? 오늘은 대법원 판례를 통해 이 문제에 대해 자세히 알아보겠습니다.

사건의 개요

이 사건은 아파트 수분양자들이 건설사의 부도 위험을 이유로 중도금 납부를 거부한 사례입니다. 건설사는 수분양자들이 중도금을 납부하지 않았으므로 계약을 해지해야 한다고 주장했지만, 수분양자들은 건설사의 신용불안 등을 이유로 중도금 납부를 거부할 권리가 있다고 맞섰습니다.

대법원의 판단

대법원은 수분양자들의 손을 들어주었습니다. 수분양자의 중도금 지급 의무는 건설사가 아파트를 완공하여 입주시켜 줄 의무보다 먼저 이행해야 하는 의무이지만, 건설사의 신용불안이나 재산상태 악화 등은 민법 제536조 제2항의 "채무자의 이행이 곤란할 현저한 사유" 또는 민법 제588조의 "매매의 목적물에 대하여 권리를 주장하는 자가 있는 경우에 매수인이 매수한 권리의 전부나 일부를 잃을 염려가 있는 때"에 해당한다고 보았습니다.

따라서 수분양자는 건설사가 아파트를 완공하여 입주시켜 줄 의무를 이행할 수 있음을 보장하거나, 아파트에 대한 권리를 잃을 염려가 없어질 때까지 중도금 지급을 거부할 수 있습니다. 또한, 이러한 거절 권리가 있기 때문에 중도금을 지급하지 않았더라도 이행지체 책임을 지지 않는다고 판결했습니다.

핵심 정리

• 건설사의 심각한 신용불안이나 재산 악화는 수분양자가 중도금 납부를 거부할 수 있는 정당한 사유가 됩니다. (민법 제536조 제2항, 제588조)
• 수분양자는 건설사가 아파트를 완공하고 입주시켜 줄 수 있음을 보장하거나, 아파트에 대한 권리를 잃을 염려가 없어질 때까지 중도금 납부를 거부할 수 있습니다.
• 이러한 거절 권리를 행사하는 경우, 중도금 미납으로 인한 계약 해지나 불이익을 당하지 않습니다.

참고 조문:

• 민법 제536조(동시이행의 항변권) ② 당사자 일방이 상대방에게 상당한 담보를 제공하거나 제공할 것을 제의하고 상대방이 이를 수락하지 아니하는 때에는 상대방의 이행이 곤란할 현저한 사유가 있는 때에 한하여 선이행의무자는 자신의 채무이행을 거절할 수 있다.
• 민법 제588조(대금감액청구권, 해제권) 매매의 목적물에 대하여 권리를 주장하는 자가 있는 경우에 매수인이 매수한 권리의 전부나 일부를 잃을 염려가 있는 때에는 매수인은 계약의 목적을 달성할 수 없거나 완전히 달성할 수 없는 경우에 한하여 계약을 해제할 수 있다. 그러나 매도인이 그 권리를 취득할 것을 보증한 경우에는 그러하지 아니하다.

이 판례는 아파트 분양 계약에서 수분양자의 권리를 보호하는 중요한 판례입니다. 건설사의 상황이 불안정할 경우, 당황하지 말고 자신의 권리를 적극적으로 행사하는 것이 중요합니다.