아파트 사업 좌초! 내 돈 돌려받을 수 있을까? (중도금 몰취 약정)

안녕하세요! 부동산 문제로 고민 많으시죠? 오늘은 아파트 건설 사업이 좌초되어 투자금을 돌려받을 수 있는지에 대한 사례를 살펴보겠습니다.

사례:

건설회사 A는 땅 주인 B의 땅에 아파트를 짓기로 하고 매매계약을 맺었습니다. 계약금은 3,235만 4천 원(전체 매매대금의 10%)으로 계약 당일에 지급하고, 나머지 90%는 사업승인 후 7일 이내에 지급하기로 했죠. 그런데 사업승인이 나지 않아 A와 B는 매매대금을 3억 4,354만 원으로 올리고, 중도금 1억 원을 바로 지급하는 대신 잔금 지급 기한을 넉넉히 주기로 했습니다. 단, A가 잔금을 제때 내지 못하면 중도금은 B가 갖는다는 조건을 걸었죠. 하지만 중도금을 냈음에도 사업승인은 계속 나지 않았고, 결국 A는 계약을 해지하고 지금까지 낸 돈을 돌려받고 싶어 합니다. 과연 가능할까요?

핵심 쟁점: 중도금 몰취 약정, 과연 유효할까?

이 사례의 핵심은 바로 **"잔금을 제때 못 내면 중도금은 땅 주인 B가 갖는다"**는 약속, 즉 중도금 몰취 약정이 유효한지 여부입니다. 이런 약정은 위약금의 성격을 갖는데, 민법 제398조 제2항에서는 손해배상액의 예정이 부당하게 과다한 경우 법원이 이를 감액할 수 있다고 규정하고 있습니다.

(관련 법 조항: 민법 제398조 제2항)

손해배상의 예정액이 부당히 과다한 경우에는 법원은 적당히 감액할 수 있다.

대법원 판례(대법원 1991. 3. 27. 선고 90다14478 판결)에 따르면, '부당히 과다한 경우'란 단순히 손해액보다 예정액이 크다는 것만으로는 부족하고, 계약 당사자들의 경제적 지위, 계약의 목적, 손해배상액 예정 경위, 거래 관행 등을 종합적으로 고려하여 판단해야 합니다. 특히 경제적 약자에게 부당한 압박을 가하는 경우에는 감액될 수 있습니다.

사례 분석:

이 사례에서 A가 낸 계약금과 중도금은 총 매매대금의 약 38.53%에 달합니다. 일반적인 계약금 비율인 10%에 비해 상당히 높은 금액이죠. 따라서 언뜻 보기에는 '부당히 과다'해 보일 수 있습니다.

그러나 A는 건설회사로, 땅 주인 B에 비해 경제적 약자라고 보기 어렵습니다. 또한 사업승인 지연은 A가 사업을 진행하면서 예측하고 감수해야 할 위험입니다. B에게 무한정 기다려달라고 요구할 수는 없죠. 더욱이 A는 계약에서 정한 잔금 지급 기일을 지키지 못했고, 이로 인해 계약이 해지되었습니다. 따라서 "잔금 지급 기일을 어기면 계약금과 중도금을 포기한다"는 특약에 따라, A는 돈을 돌려받기 어려울 것으로 보입니다.

결론:

안타깝지만, 이 사례처럼 중도금 몰취 약정이 있는 경우, 사업승인 지연 등의 이유로 잔금을 제때 지급하지 못하면 투자금을 돌려받기 어려울 수 있습니다. 계약 전에 약정 내용을 꼼꼼히 확인하고, 사업 진행 가능성을 신중하게 검토하는 것이 중요합니다. 부동산 계약은 전문가의 도움을 받는 것이 안전합니다.