아파트 양도세 계산, 토지와 건물 취득 시기 다르면 어떻게?

아파트를 팔 때 내야 하는 양도소득세, 계산이 복잡하죠? 특히 토지와 건물을 따로 취득한 경우 더욱 헷갈립니다. 오늘은 토지와 건물 취득 시기가 다른 아파트를 양도할 때 기준시가를 어떻게 계산해야 하는지 대법원 판례를 통해 알아보겠습니다.

핵심 쟁점: 토지와 건물 취득 시기가 다른 아파트의 기준시가 계산법

과거 특정 지역(국세청 지정 지역) 안에 있는 아파트의 경우, 국세청에서 토지와 건물 가격을 합쳐서 기준시가를 고시했습니다. 그런데 만약 아파트를 취득할 당시에는 그 지역에 해당하지 않았다면, 취득 당시 기준시가를 어떻게 계산해야 할까요?

구 소득세법시행령 제115조 제5항에서는 이런 경우 계산 공식을 제공합니다. 간단히 말하면, '국세청 최초 고시 기준시가'에 '취득 당시 과세시가표준액'을 곱하고, '최초 고시 당시 과세시가표준액'으로 나누는 방식입니다.

문제는 토지와 건물을 다른 시기에 취득한 경우입니다. 이때도 위 공식을 그대로 적용해야 할까요? 국세청은 토지와 건물을 따로따로 계산해서 복잡한 과정을 거쳐 기준시가를 산정했습니다.

대법원의 판단 (서울고법 1997. 8. 22. 선고 96구16010 판결 파기)

대법원은 조세법규는 문언대로 해석해야 한다는 원칙을 강조했습니다. 위에서 언급한 구 소득세법시행령 제115조 제5항에는 토지와 건물 취득 시기가 다르면 공식을 적용하지 말라는 예외 규정이 없기 때문에, 토지와 건물 취득 시기가 달라도 위 공식을 그대로 적용해야 한다고 판단했습니다. 즉, '취득 당시 과세시가표준액'에 토지 취득 당시의 토지 과세시가표준액과 건물 취득 당시의 건물 과세시가표준액을 각각 대입해서 계산해야 한다는 것입니다.

핵심 정리

• 토지와 건물 취득 시기가 다른 아파트라도 구 소득세법시행령 제115조 제5항의 공식을 그대로 적용해야 합니다.
• 조세법규는 문언대로 해석해야 하며, 예외 규정이 없다면 일반적인 규정을 따라야 합니다.

참고 조문:

• 구 소득세법 (1994. 12. 22. 법률 제4803호로 전문 개정되기 전의 것) 제60조 (현행 제99조 참조)
• 구 소득세법시행령 (1994. 12. 31. 대통령령 제14467호로 전문 개정되기 전의 것) 제115조 제2항 (현행 소득세법 제99조 제1항 제1호 (다)목, 소득세법시행령 제164조 제5항 참조), 제5항 (현행 제164조 제8항 참조)

이 판례는 아파트 양도세 계산 시 토지와 건물의 취득 시기가 다를 경우, 법에서 정한 공식을 명확하게 적용해야 함을 보여줍니다. 복잡한 세금 계산, 정확한 법규 이해를 통해 불이익을 받지 않도록 주의해야겠습니다.