아파트 일조권 분쟁, 분양계약 위반일까?

아파트에 살면서 햇빛이 잘 안 들어온다면 여간 답답한 게 아닙니다. 특히 겨울철에는 햇빛이 더욱 소중해지죠. 그래서 아파트 분양 계약 후, 생각보다 일조량이 부족하면 분양사에 항의하는 경우가 많습니다.  과연 일조량 부족을 이유로 분양계약 위반이나 하자를 주장할 수 있을까요? 최근 대법원 판례를 통해 자세히 알아보겠습니다.

일조권 침해, 무조건 보상받을 수 있을까?

결론부터 말씀드리면, 단순히 일조량이 부족하다는 이유만으로는 분양계약 위반이나 하자를 주장하기 어렵습니다.  분양계약서, 부속서류, 광고 등을 통해 아파트 단지 배치, 동 간 거리, 층수 등 기본적인 건축 계획이 제공되었다면, 수분양자는 이를 바탕으로 예상되는 일조량을  어느 정도 예측할 수 있기 때문입니다.

즉, 법적으로 문제가 없는 건축물이고 분양계약 당시 제시된 기본적인 건축 계획대로 지어졌다면, 일조량이 부족하더라도 분양사에 책임을 묻기는 어렵다는 것입니다.

그럼 어떤 경우에 보상받을 수 있을까요?

다음과 같은 특별한 사정이 있다면, 일조량 부족을 이유로 분양계약 위반 또는 하자를 주장할 수 있습니다.

1. 분양계약 당시 일조량에 대한 특약이 있었는데, 실제 일조량이 이에 미치지 못하는 경우
2. 분양사가 일조량 부족 가능성을 알고 있었음에도 이를 고의로 숨기거나 잘못된 정보를 제공하여 수분양자를 속인 경우 (신의성실 원칙 위반)

관련 법 조항과 판례

이번 판례의 핵심은 **민법 제390조(채무불이행), 제580조 제1항(하자담보책임)**입니다. 분양사가 계약 내용대로 이행하지 않았거나, 아파트에 하자가 있는 경우에 책임을 묻는 조항입니다.

또한, 건축법 시행령 제86조(일조 등의 확보를 위한 건축물의 높이 제한)도 중요한 역할을 합니다.  이 판례에서는 구 건축법 시행령(1999. 4. 30. 대통령령 제16284호로 개정되기 전의 것) 제86조 제2호 (나)목이 언급되었으며, 현행법은 제86조 제2항 제2호를 참조하면 됩니다. 이 조항은 건축물 높이 제한 기준을 정하고 있는데,  판례는 건물 높이와 거리가 기준에 맞으면 동지일 일조시간과 관계없이 적법한 건축물이라고 해석했습니다.

참고로 이번 판례는 대법원 2001. 6. 26. 선고 2000다44928, 44935 판결과 대법원 2008. 8. 21. 선고 2008다9358, 9365 판결을 참조하고 있습니다.

결론적으로, 아파트 일조권 분쟁에서 단순히 일조량 부족만으로는 분양사에 책임을 묻기 어렵습니다. 분양계약 당시 제공된 정보를 꼼꼼히 확인하고, 특약이나 분양사의 고의적인 기망 행위가 있는지 살펴보는 것이 중요합니다.