아파트 재건축, 감리자는 누가 어떻게 맡을까요? (feat. 도시 및 주거환경정비법, 주택법)

재건축 아파트, 튼튼하고 안전하게 지어지려면 꼼꼼한 감리가 필수죠! 오늘은 재건축 사업에서 감리자가 어떻게 지정되고, 무슨 일을 하는지 알려드릴게요.

1. 감리자, 누가 될 수 있을까?

재건축 조합이 직접 사업을 진행하는 경우, 사업시행계획인가를 받으면 바로 감리자를 지정해야 합니다. (도시 및 주거환경정비법 제57조제1항제1호, 주택법 제43조제1항, 주택법 시행령 제47조제1항)

• 300세대 미만 아파트: 건축사사무소를 등록한 건축사 또는 건설엔지니어링 사업자
• 300세대 이상 아파트: 건설엔지니어링 사업자

단, 시공사와 같은 계열회사(독점규제 및 공정거래에 관한 법률 제2조제3호)는 감리자로 지정될 수 없습니다. 투명하고 공정한 감리를 위해서죠! 인접한 두 개 이상의 단지를 재건축할 때는 감리자를 공동으로 지정할 수도 있습니다. (주택법 시행령 제47조제1항 후단)

참고로, 국가, 지자체, LH, 지방공사 등 공공기관이 시행하는 재건축 사업이나 도시형 생활주택은 감리자 지정 의무가 없습니다. (주택법 제43조제1항 단서) 더 자세한 내용은 '주택건설공사 감리자지정기준'(국토교통부 고시 제2024-111호, 2024. 2. 29. 발령·시행)을 참고하세요.

2. 감리자는 무슨 일을 할까?

감리자는 현장에 상주하는 감리원을 통해 다음과 같은 업무를 수행합니다. (주택법 제44조제1항, 주택법 시행령 제47조제4항 및 제49조제1항)

• 감리원 배치: '주택건설공사 감리자지정기준'에 따라 총괄감리원 1명과 공사 분야별 감리원을 배치해야 하며, 감리원은 다른 공사에 중복 배치될 수 없습니다. 총괄감리원은 공사 전체 기간 동안, 분야별 감리원은 해당 공사 기간 동안 배치됩니다.
• 설계도서대로 시공되는지 확인: 설계도면대로 공사가 진행되는지 꼼꼼하게 확인합니다.
• 건축자재 적합성 확인: 사용되는 자재가 법적 기준에 맞는지 확인합니다.
• 품질시험 확인: '건설기술 진흥법' 제55조에 따른 품질시험이 제대로 되었는지 확인합니다.
• 마감자재 확인: 사업시행자가 제출한 마감자재 목록과 실제 사용되는 자재가 일치하는지 확인합니다. (주택법 제54조제3항)
• 하수급인 자격 확인: 하도급 업체가 '건설산업기본법' 제16조에 따른 시공 자격을 갖추었는지 확인합니다.
• 기타 감리 관련 업무: 주택법 시행령 제49조제1항에 규정된 기타 감리 업무를 수행합니다.

3. 부실 감리, 어떻게 될까?

만약 감리자가 고의 또는 중대한 과실로 부실 감리를 하거나 법을 위반하여 입주자 등에게 피해를 준 경우, 지자체장은 감리자 등록기관이나 감리원 면허 발급기관에 등록 말소, 면허 취소, 자격 정지 등의 조치를 요청할 수 있습니다. (주택법 제47조) 이는 안전하고 튼튼한 아파트 건설을 위해 부실 감리를 막기 위한 중요한 장치입니다.

재건축 사업에서 감리자의 역할, 이제 잘 이해되셨나요? 꼼꼼한 감리를 통해 안전하고 튼튼한 우리 집이 완성되기를 바랍니다!