재건축 사업시행자, 사업대행자, 시공자 선정 A to Z: 누가 우리 아파트를 짓나요?

낡은 우리 아파트, 드디어 재건축을 한다는데... 사업시행자? 사업대행자? 시공자? 도대체 누가 뭘 하는 건지 너무 복잡하죠? 오늘은 재건축 사업의 핵심 플레이어, 사업시행자, 사업대행자, 시공자에 대해 쉽고 간략하게 알아보겠습니다!

1. 사업시행자: 재건축 사업의 총책임자!

재건축 사업의 A부터 Z까지 총괄하는 책임자가 바로 사업시행자입니다. 사업시행자는 크게 두 가지 유형으로 나뉩니다.

• 시장/군수/구청장 또는 LH 등 공공기관 (도시 및 주거환경정비법 제26조 제1항)

  • 긴급한 재난 상황 발생 시 (천재지변, 재난 및 안전관리 기본법 제27조, 시설물의 안전 및 유지관리에 관한 특별법 제23조)
  • 추진위원회나 조합이 법정 기한 내에 조합 설립인가나 사업시행계획인가를 신청하지 않은 경우
  • 공공개발 사업과 병행 추진 필요시
  • 순환정비방식 필요시
  • 사업시행계획인가 취소 시
  • 국가/공공 소유 토지 면적이 과반 이상이고 토지등소유자 과반 동의 시
  • 토지면적 2분의 1 이상 토지소유자와 토지등소유자 3분의 2 이상 동의 시

• 토지등소유자, 민관합동법인, 신탁업자 (지정개발자) (도시 및 주거환경정비법 제27조 제1항)

  • 긴급한 재난 상황 발생 시
  • 조합설립 동의요건 이상의 토지등소유자가 신탁업자 지정에 동의한 경우

시장/군수/구청장 등이 직접 사업을 시행하거나 LH 등을 사업시행자로 지정할 경우에는, 그 사실을 관보에 고시해야 합니다 (도시 및 주거환경정비법 제26조 제2항, 제27조 제2항). 긴급한 경우에는 토지등소유자에게 직접 통지합니다. 또한, 사업시행자 지정 고시 다음 날에는 기존의 추진위원회나 조합은 자동으로 취소됩니다 (도시 및 주거환경정비법 제26조 제3항, 제27조 제5항).

2. 사업대행자: 사업시행자의 도우미!

조합이나 토지등소유자가 사업을 진행하기 어려운 경우, 시장/군수/구청장은 LH 등 공공기관이나 지정개발자를 사업대행자로 지정할 수 있습니다 (도시 및 주거환경정비법 제28조 제1항).

• 사업대행자 지정 사유
  • 사업 장기 지연 또는 권리관계 분쟁 등으로 사업 추진이 어려운 경우
  • 토지등소유자 과반수 동의로 요청하는 경우

사업대행자 지정 역시 관보에 고시해야 하며, 토지등소유자와 사업시행자에게도 통지해야 합니다 (도시 및 주거환경정비법 시행령 제22조 제1항, 제2항).

3. 시공자: 실제 공사를 담당하는 건설사!

사업시행자가 선정되면, 사업시행자는 경쟁입찰 또는 수의계약(2회 이상 유찰된 경우)을 통해 건설사를 시공자로 선정합니다 (도시 및 주거환경정비법 제29조 제6항). 시공자 선정 시에는 기존 건축물 철거 공사(석면 조사, 해체, 제거 포함)에 관한 사항도 계약에 포함되어야 합니다 (도시 및 주거환경정비법 제29조 제11항).

주민대표회의나 토지등소유자 전체회의는 경쟁입찰 또는 수의계약을 통해 시공자를 추천할 수 있고, 사업시행자는 추천받은 시공자를 선정해야 합니다 (도시 및 주거환경정비법 제29조 제7항, 제10항, 도시 및 주거환경정비법 시행령 제24조 제4항).

자, 이제 재건축 사업의 주요 플레이어들을 이해하셨나요? 다음에는 더욱 유익한 정보로 찾아뵙겠습니다.