아파트 재건축, 시공사는 어떻게 선정될까요? (feat. 시공보증)

재건축! 낡은 아파트를 허물고 새 아파트를 짓는다는 설렘은 크지만, 과정은 복잡하게 느껴지시죠? 특히 시공사 선정은 사업의 성패를 좌우하는 중요한 단계입니다. 오늘은 재건축 시공사 선정 과정을 일반인이 이해하기 쉽도록 풀어드리겠습니다.

1. 조합, 주인공은 나야 나! (시공사 선정 권한)

재건축 사업의 주체인 조합은 조합설립인가를 받은 후 조합총회를 통해 시공사를 선정합니다. (도시 및 주거환경정비법 제29조제4항 본문) 마치 우리 집 리모델링 업체를 고르듯, 조합이 직접 시공사를 선택하는 것이죠.

2. 입찰 방식: 경쟁 VS 수의계약

시공사 선정 방식은 크게 경쟁입찰과 수의계약으로 나뉩니다.

• 경쟁입찰: 여러 건설사가 참여하여 제안서를 제출하고, 조합은 이를 비교 평가하여 최적의 시공사를 선정합니다. 공정한 경쟁을 통해 조합원에게 유리한 조건을 확보할 수 있다는 장점이 있습니다. (도시 및 주거환경정비법 제29조제1항 본문) 일반적으로는 공개경쟁입찰이 원칙이지만, 특수한 기술이나 실적이 필요한 경우 등 예외적인 경우에만 제한적인 경쟁입찰을 허용합니다. (도시 및 주거환경정비법 제29조제1항 단서 및 도시 및 주거환경정비법 시행령 제24조제1항제1호)

• 수의계약: 특정 건설사와 단독으로 계약을 체결하는 방식입니다. 경쟁입찰이 2회 이상 유찰된 경우 또는 소송, 재난복구 등 긴급한 상황에 처한 경우 등 제한적인 상황에서만 허용됩니다. (도시 및 주거환경정비법 제29조제1항 단서 및 도시 및 주거환경정비법 시행령 제24조제1항제2호) 또한, 조합원이 100인 이하인 소규모 재건축 사업의 경우에는 조합 정관에 따라 수의계약으로 시공사를 선정할 수 있습니다. (도시 및 주거환경정비법 제29조제4항 단서 및 도시 및 주거환경정비법 시행령 제24조제3항)

3. 철거부터 꼼꼼하게! (계약 내용)

시공사가 선정되면 조합은 시공사와 공사 계약을 체결합니다. 이때 중요한 점! 기존 건축물 철거 공사(석면 조사, 해체, 제거 포함)에 대한 내용도 계약서에 반드시 포함되어야 합니다. (도시 및 주거환경정비법 제29조제11항) 놓치기 쉬운 부분이니 꼼꼼하게 확인해야겠죠?

4. 시공보증: 안전장치는 필수!

혹시라도 시공사가 부도나거나 공사를 제대로 이행하지 못하면 어떻게 될까요? 이런 위험을 대비하기 위해 '시공보증' 제도가 있습니다. 시공사는 조합에 시공보증서를 제출해야 하는데, 이는 시공사가 계약상 의무를 이행하지 못할 경우 보증기관이 대신 책임을 지겠다는 약속입니다. (도시 및 주거환경정비법 제82조제1항, 도시 및 주거환경정비법 시행령 제73조, 도시 및 주거환경정비법 시행규칙 제14조) 보증 금액은 총 공사금액의 30% 이상 50% 이하 범위에서 조합이 정합니다.

재건축 시공사 선정, 이제 어렵지 않게 이해되셨나요? 관련 법령과 절차를 잘 이해하고, 꼼꼼하게 확인하는 것이 성공적인 재건축의 첫걸음입니다. 더 자세한 내용은 '정비사업 계약업무 처리기준'(국토교통부 고시)을 참고하시기 바랍니다.