재건축 사업, 비용은 누가 부담하나요? (feat. 공사비 검증까지)

재건축! 낡은 집을 새 아파트로 바꿔주는 마법같은 사업이죠. 하지만 그 과정은 생각보다 복잡하고, 특히 비용 문제는 꼼꼼하게 따져봐야 합니다. 오늘은 재건축 사업의 비용 부담에 대해 알기 쉽게 정리해보겠습니다.

1. 재건축 비용, 기본적으로 사업시행자 부담! (도시 및 주거환경정비법 제92조제1항)

원칙적으로 재건축 사업에 드는 비용은 사업시행자가 부담합니다. 사업시행자는 조합이 될 수도 있고, 공공기관이나 민간 기업일 수도 있습니다. 다만, 법에 별도 규정이 있는 경우는 예외가 적용됩니다.

2. 공익시설 건설 비용은 지자체가 지원하기도 합니다 (도시 및 주거환경정비법 제92조제2항, 도시 및 주거환경정비법 시행령 제77조)

조합 등 일반 사업시행자가 재건축을 진행할 때, 도로, 공원, 주차장, 공동구 등 공공시설이나 임시거주시설 건설 비용의 전부 또는 일부를 지자체가 부담할 수 있습니다. 이는 재건축을 통해 공공의 이익도 증진되기 때문입니다.

3. 추가 비용 발생시 '부과금' 납부 (도시 및 주거환경정비법 제93조)

사업 진행 과정에서 예상보다 비용이 많이 들면, 사업시행자는 토지등소유자에게 추가 비용을 '부과금'으로 부과할 수 있습니다. 부과금은 총 사업비에서 발생한 수입을 뺀 금액으로 계산됩니다. 만약 부과금을 제때 내지 않으면 연체료도 발생할 수 있으니 주의해야 합니다 (도시 및 주거환경정비법 제93조제2항·제3항). 납부가 계속 지연될 경우, 사업시행자는 지자체에 부과 및 징수를 위탁할 수도 있습니다 (도시 및 주거환경정비법 제93조제4항, 제5항). 이 경우 지방세 체납처분과 같은 방식으로 진행되며, 지자체는 징수 금액의 4%를 수수료로 받습니다.

4. 정비기반시설 관리자도 비용 부담 가능 (도시 및 주거환경정비법 제94조, 도시 및 주거환경정비법 시행령 제78조)

지자체가 직접 정비사업을 시행하는 경우, 사업으로 인해 이익을 보는 정비기반시설 관리자(예: 전기, 가스 공급업체)에게 사업비의 일부를 부담시킬 수 있습니다. 부담 비율은 최대 1/3, 다른 정비기반시설 정비가 주된 내용인 경우에는 최대 1/2까지 가능합니다. 또한, 공동구 설치 시 관련 시설 설치 의무가 있는 자에게 설치 비용 등을 부담시킬 수 있습니다 (도시 및 주거환경정비법 제94조제2항·제3항, 도시 및 주거환경정비법 시행규칙 제16조제1항).

5. 공사비 검증, 꼼꼼하게 확인하세요! (도시 및 주거환경정비법 제29조의2)

일반 사업시행자는 시공자와 계약 후, 토지등소유자 1/5 이상의 요청이 있거나 공사비 증액 비율이 일정 수준 이상일 경우 정비사업 지원기구에 공사비 검증을 요청해야 합니다. (사업시행계획인가 전 시공자 선정 시 10% 이상 증액, 사업시행계획인가 후 시공자 선정 시 5% 이상 증액, 검증 후 3% 이상 증액). 자세한 검증 기준은 '정비사업 공사비 검증 기준'(국토교통부 고시 제2020-1182호)을 참고하시면 됩니다.

재건축 사업은 장기간에 걸쳐 진행되고 큰 비용이 투입되는 만큼, 비용 부담에 대한 정확한 이해가 필수입니다. 위 내용을 참고하여 성공적인 재건축을 이루시길 바랍니다.