아파트 지으려는데 땅 주인이 안 판다고요? 매도청구권 행사 시 땅값은 어떻게 계산할까요?

아파트 건설! 생각만 해도 두근거리는 일이죠. 하지만 땅 주인이 협조를 안 해준다면? 🤯 이럴 때 사용할 수 있는 것이 바로 매도청구권입니다. 주택건설사업을 하려는 사업주체가 땅을 확보하지 못했을 때, 땅 주인에게 땅을 팔라고 요구할 수 있는 권리인데요. 그런데 이때 땅값은 어떻게 계산해야 할까요? 최근 대법원 판례를 통해 자세히 알아보겠습니다.

핵심 쟁점: 도로로 쓰이는 땅, 아파트 부지로 편입될 때의 가격은?

이번 사례는 지역주택조합이 아파트를 짓기 위해 필요한 땅을 매입하려 했지만, 땅 주인이 팔지 않아 매도청구권을 행사한 경우입니다. 문제는 해당 토지가 지목상 '구거(도랑)'이고, 실제로는 도로로 사용되고 있다는 점이었죠. 땅 주인은 현재 도로로 쓰이고 있으니 그 가치만큼만 받겠다고 주장했지만, 조합 측은 아파트가 완공되면 그 땅도 아파트 부지의 일부가 되니 더 높은 가격을 줘야 한다고 맞섰습니다.

대법원의 판단: 개발이익 포함해야!

대법원은 주택건설사업이 시행되는 것을 전제로 땅값을 계산해야 한다고 판결했습니다. 즉, 아파트 건설로 인해 발생할 개발이익이 땅값에 포함되어야 한다는 것이죠. (주택법 제22조, 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제48조 제4항 준용)

비록 지금은 도로로 사용되고 있더라도, 아파트가 지어지면 그 땅도 아파트 부지의 일부가 되어 가치가 상승할 것이기 때문입니다. 다만, 땅의 모양이나 면적 등을 고려해서 가격을 조정할 수는 있다고 했습니다. 단순히 지목이 '구거'라는 이유만으로 낮은 가격을 매기는 것은 잘못이라는 것이죠. (대법원 2009. 3. 26. 선고 2008다21549, 21556, 21563 판결 참조, 대법원 2014. 12. 11. 선고 2014다41698 판결 참조)

결론: 미래 가치를 반영한 정당한 보상 중요

이번 판례는 매도청구권 행사 시, 현재의 상태뿐 아니라 미래의 개발이익까지 고려하여 땅값을 산정해야 한다는 것을 명확히 했습니다. 정당한 보상을 통해 원활한 사업 진행을 도모하고, 토지 소유자의 권리도 보호하는 것이 중요하겠죠.