재건축 매도청구, 내 땅값은 얼마일까? 도로로 쓰던 땅도 제값 받을 수 있을까?

재건축을 하려는데 내 땅을 팔라고 한다면? 땅값은 어떻게 정해질까요? 특히 내 땅이 도로로 사용되고 있다면, 제대로 된 보상을 받을 수 있을지 걱정될 수 있습니다. 최근 대법원 판례를 통해 이와 관련된 중요한 기준이 제시되었습니다.

재건축 매도청구란 무엇일까요?

낡은 주택들을 허물고 새 아파트를 짓는 재건축 사업, 모두의 동의가 필요하겠죠? 하지만 사업에 동의하지 않는 토지 소유자가 있다면 사업 진행이 어려워집니다. 이때 재건축조합은 도시 및 주거환경정비법 제39조 제2호에 따라 토지 소유자에게 땅을 팔도록 청구할 수 있는데, 이를 매도청구권이라고 합니다.

땅값은 어떻게 정해질까요? "시가"의 의미

매도청구를 당하면 토지에 대한 보상을 받게 되는데, 이때 기준이 되는 것이 바로 "시가"입니다. 대법원은 이 "시가"를 재건축 사업이 시행되는 것을 전제로 계산해야 한다고 판시했습니다 (대법원 2009. 3. 26. 선고 2008다21549, 21556, 21563 판결). 즉, 재건축으로 인해 땅값이 오를 것이 예상되므로, 이러한 개발이익이 포함된 가격으로 보상받을 수 있다는 뜻입니다.

도로로 사용되는 땅, 제값 받을 수 있을까?

내 땅이 도로로 사용되고 있다면 어떨까요? 단순히 현재 도로로 사용된다는 이유만으로 땅값을 낮게 평가해서는 안 된다는 것이 대법원의 입장입니다. 재건축이 진행되면 도로였던 땅도 아파트 부지의 일부가 되기 때문입니다.

이번 판례(서울고법 2014. 5. 8. 선고 2013나47806 판결, 대법원 파기환송)에서 원심은 도로로 사용되는 땅의 가치를 인근 대지 가액의 1/3로 크게 낮춰 평가했지만, 대법원은 이를 잘못된 판단으로 보았습니다. 도로로 사용되더라도 재건축 후 아파트 부지로서의 가치를 고려해야 하며, 인근 대지 시세를 기준으로 토지의 형태, 주요 도로와의 접근성 등 개별적인 요소를 고려하여 감액해야 한다는 것입니다.

결론적으로, 재건축 매도청구 시 도로로 사용되는 땅이라도 재건축 후의 개발이익을 포함하여, 인근 대지 시세를 기준으로 적정한 가격을 보상받을 수 있어야 합니다. 다만, 토지의 형태 등 개별적인 요인에 따라 감액될 수 있다는 점도 유의해야 합니다.