내 집 마련의 꿈을 이루고, 혹은 투자 목적으로 아파트를 구매해서 시세차익을 보고 팔았는데, 세금이 예상보다 훨씬 많이 나온다면? 억울하겠죠? 오늘은 비슷한 아파트 시세보다 훨씬 낮은 가격으로 신고했다가 세금 폭탄을 맞은 사례를 소개합니다.
사건의 발단: 9천만원에 팔았다고?
한 아파트 소유주(원고)가 아파트를 팔고 양도소득세 신고를 했습니다. 실제 거래가격으로 신고했는데, 취득가액은 8,060만원, 양도가액은 9,100만원이라고 주장했죠. 얼핏 보면 차익이 얼마 안 되는 것 같지만, 문제는 비슷한 시기에 같은 단지, 같은 평수, 같은 동, 층수만 다른 아파트가 1억 4천만원에 팔렸다는 사실이 드러난 것입니다.
세무서: 뭔가 수상해!
세무서는 당연히 의심을 품었습니다. 주변 시세보다 훨씬 낮은 가격에 판매했다는 신고를 믿을 수 없었던 거죠. 세무서는 원고가 제출한 매매계약서 등의 증거만으로는 9,100만원에 실제로 거래했다는 사실이 확인되지 않는다고 판단했습니다.
법원의 판단: 시세보다 너무 낮으면 안 돼!
결국 법원까지 가게 된 이 사건에서, 법원은 세무서의 손을 들어주었습니다. 비슷한 아파트의 시세와 비교했을 때, 원고가 신고한 양도가액이 현저히 낮아 믿기 어렵다는 것이죠. 따라서 원고가 제출한 매매계약서만으로는 실제 거래가격을 인정할 수 없다고 판결했습니다.
결론: 기준시가로 세금 납부!
이렇게 되면 어떻게 될까요? 실제 거래가격을 인정받지 못했기 때문에, 원고는 기준시가를 기준으로 양도소득세를 다시 계산해서 납부해야 합니다. 기준시가는 시세보다 낮게 책정되는 경우가 많기 때문에, 결과적으로 원고는 예상보다 훨씬 많은 세금을 내게 된 것이죠.
핵심 정리
참고 법조항 및 판례
세무판례
부동산을 팔 때 실제 거래가격이 확인된다면, 세금 계산을 위해 기준시가를 사용하더라도 실제 거래가격으로 계산한 양도소득세보다 더 많은 세금을 부과할 수 없다.
세무판례
부동산을 팔고 얻은 이익에 대한 세금(양도소득세)을 계산할 때, 매매계약서, 거래확인서, 인감증명서 등 실제 거래가격을 증명하는 서류를 제출했다면, 세무서에서는 특별한 사정이 없는 한 그 가격을 인정해야 합니다. 실제 거래가격이 아니라고 주장하려면 그 증거를 세무서가 제시해야 합니다. 단순히 기준시가와 차이가 난다는 이유만으로는 안 됩니다.
세무판례
부동산을 팔았을 때 세금을 계산할 때, 정부가 정해놓은 기준시가를 사용하더라도 실제로 번 차익보다 많은 세금을 부과할 수는 없다.
세무판례
부동산을 팔고 양도소득세를 신고할 때, 실제 거래가격을 알고 있더라도 양도차익 예정신고나 확정신고를 하지 않거나, 신고할 때 실제 거래가격을 증명하는 서류를 제출하지 않으면, 세금 계산은 기준시가를 기준으로 한다는 판결입니다.
세무판례
1994년 이전 소득세법상 양도소득세 계산 시 실지거래가액을 적용하려면, 양도자가 예정신고 또는 확정신고 시 실지거래가액으로 신고하고 그 신고가액이 실제와 일치해야 합니다. 단순히 실지거래가액이 존재한다는 사실만으로는 부족합니다. 신고가 없거나 신고가액이 실제와 다르면 기준시가로 계산해야 하며, 이때에도 양도차익은 실제 양도가액을 초과할 수 없습니다.
세무판례
아파트를 1년 넘게 보유한 후 매도했는데, 그 기간 동안 기준시가가 변동되지 않았다면, 단기거래 양도세 계산 방식(기준시가 조정)을 적용해서는 안 된다는 판결입니다. 단기투기 방지를 위한 기준시가 조정 규정은 1년 미만의 단기거래에만 적용됩니다.