아파트 하자, 2년 지났는데 보수 책임 물을 수 있을까요? - 담보책임 기간 단축 약정의 함정

새 아파트에 입주했는데 몇 년 지나고 나서야 하자가 발견된다면 정말 속상하겠죠. 특히 계약 당시 하자 보수 기간을 줄여서 계약했다면 더욱 막막하게 느껴질 겁니다. 하지만 너무 걱정하지 마세요! 오늘은 이런 경우에도 하자 보수를 받을 수 있는지, 관련 법과 판례를 통해 자세히 알아보겠습니다.

사례:

김씨는 새 아파트에 입주했습니다. 건설사와 계약할 당시 하자 보수 기간을 법정 기간인 10년보다 짧은 2년으로 정했습니다. 입주 5년 후, 김씨는 건설 과정에서 설계와 다른 재료가 사용되었다는 사실을 알게 되었습니다. 건설사는 하자 보수 기간 2년이 이미 지났으니 책임이 없다고 주장합니다. 과연 김씨는 하자 보수를 받을 수 있을까요?

핵심 쟁점: 담보책임 기간 단축 약정에도 불구하고, 건설사가 하자 사실을 알고도 고지하지 않았다면 보수 책임을 져야 할까요?

법적 근거:

• 민법 제671조 (매매의 목적물에 하자가 있는 경우의 손해배상책임) 매매의 목적물에 하자가 있는 경우에는 제580조의 규정을 준용한다. 그러나 매수인이 그 사실을 안 날로부터 6개월내에 이를 통지하지 아니하면 손해배상을 청구하지 못한다. (*건물의 경우 하자 담보 책임 기간은 10년입니다.)

• 민법 제672조 (면책의 특약) 수급인은 제667조, 제668조의 담보책임이 없음을 약정한 경우에도 알고 고지하지 아니한 사실에 대하여는 그 책임을 면하지 못한다.

대법원 판례:

대법원은 담보책임 기간을 단축하는 약정을 한 경우에도, 수급인(건설사)이 하자 사실을 알고도 고지하지 않았다면 책임을 면할 수 없다고 판시했습니다. (대법원 1999. 9. 21. 선고 99다19032 판결) 즉, 단순히 계약서에 담보책임 기간을 단축했다고 적혀있다고 해서 건설사가 하자에 대한 책임을 모두 면하는 것은 아닙니다.

결론:

김씨의 경우처럼 건설사가 설계와 다른 재료를 사용한 사실을 알고도 고지하지 않았다면, 비록 하자 보수 기간이 2년으로 단축되었더라도 건설사는 하자 보수 책임을 져야 합니다. 따라서 김씨는 건설사에 하자 보수를 청구할 수 있습니다.

핵심은 "고지 의무"입니다. 건설사가 하자를 알고도 숨겼다면, 계약서에 담보책임 기간을 단축했다는 조항이 있더라도 책임을 피할 수 없습니다. 혹시 비슷한 상황에 처해있다면 관련 법률 전문가의 도움을 받아 적극적으로 대응하는 것이 좋습니다.