아파트 하자, 누가 보상을 요구할 수 있을까? 입주자대표회의? 아니면 개별 입주자?

아파트에 하자가 발생했을 때, 누가 보수를 요구하고 손해배상을 청구할 수 있을까요? 입주자대표회의일까요? 아니면 개별 입주자일까요? 오늘은 이와 관련된 중요한 판례를 통해 아파트 하자보수 및 손해배상 청구에 대한 핵심 내용을 알아보겠습니다.

입주자대표회의는 하자 "보수"만 청구 가능, 손해배상은 안 돼!

흔히 생각하기에 입주자대표회의가 아파트의 대표 기관이니 모든 권한을 행사할 수 있을 것 같지만, 법원은 그렇게 보지 않습니다. 입주자대표회의는 하자 "보수"는 청구할 수 있지만, 하자로 인한 "손해배상"까지 청구할 권리는 없다고 판결했습니다. (대법원 2006. 8. 24. 선고 2004다20807 판결 등 참조)

이는 주택법 제46조와 주택법 시행령 제59조 제2항에서 입주자대표회의에게 하자보수 청구권을 부여하고 있지만, 이는 행정적인 절차를 원활하게 진행하기 위한 것이지, 손해배상청구권까지 부여하는 것은 아니라는 해석입니다. 실제 손해배상청구권은 개별 구분소유자에게 있습니다(집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제9조).

소송 중 권리 양도? 소멸시효 중단은 양도받은 날부터!

만약 입주자대표회의가 손해배상청구 소송을 제기했다가, 나중에 자신에게 권리가 없음을 알고 구분소유자로부터 권리를 양도받았다면 어떻게 될까요? 이 경우, 처음 소송을 제기한 시점부터 소멸시효가 중단되는 것이 아니라, 권리를 양도받은 날부터 소멸시효가 중단된다고 법원은 판단했습니다. 처음 소송은 권리 없는 자가 제기한 것이기 때문에 소멸시효 중단 효력이 없다는 것입니다. (민법 제162조, 제168조, 제170조 참조)

소멸시효, 10년이라고 방심은 금물!

하자담보추급권에 따른 손해배상청구권의 소멸시효는 10년입니다(민법 제162조 제1항). 하지만 위에서 본 것처럼, 누가 소송을 제기하느냐, 언제 권리를 양도받느냐에 따라 소멸시효 중단 시점이 달라지기 때문에 10년이라는 기간만 믿고 있다가는 낭패를 볼 수 있습니다.

핵심 정리

• 아파트 하자 보수 청구: 입주자대표회의 가능
• 아파트 하자 손해배상 청구: 개별 구분소유자만 가능
• 소송 중 권리 양도 시 소멸시효 중단: 양도받은 날부터
• 하자담보추급권에 따른 손해배상청구권 소멸시효: 10년

아파트 하자 문제는 복잡하고 다양한 법적 쟁점이 얽혀 있습니다. 따라서 전문가의 도움을 받아 정확한 권리관계를 파악하고 적절한 대응을 하는 것이 중요합니다. 이 글이 아파트 하자 문제로 어려움을 겪고 있는 분들에게 조금이나마 도움이 되기를 바랍니다.