아파트 하자보수, 누구의 권리일까요?

아파트에 하자가 발생했을 때, 하자보수를 요구할 수 있는 권리는 누구에게 있을까요? 입주자대표회의일까요, 아니면 개별 구분소유자일까요? 오늘은 아파트 하자보수와 관련된 법적 분쟁에 대해 살펴보겠습니다.

사건의 개요

이 사건은 1993년에 사용검사를 받은 아파트에 하자가 발생하여 입주자대표회의가 사업주체(시공사)에게 하자보수를 요구하면서 시작되었습니다. 입주자대표회의는 여러 차례 하자보수를 요구했고, 시공사는 일부 보수를 진행했지만 여전히 하자가 남아있었습니다. 결국 입주자대표회의는 소송을 제기했는데, 처음에는 자신들이 직접 하자보수에 대한 손해배상청구권을 가진다고 주장하다가 나중에 구분소유자들로부터 손해배상청구권을 양도받았다고 주장을 변경했습니다. 시공사는 구분소유자들로부터 양도받은 청구권은 이미 소송 제기 가능 기간(제척기간)이 지났다고 맞섰습니다.

법원의 판단

법원은 먼저 2005년 5월 26일 이전에 사용검사를 받은 아파트에는 이전 법률(구 주택건설촉진법, 구 공동주택관리령, 구 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률)이 적용된다는 점을 분명히 했습니다. 이 사건 아파트는 1993년에 사용검사를 받았기 때문에 이전 법률이 적용되는 것입니다.

핵심 쟁점은 입주자대표회의가 하자보수를 요구한 것을 구분소유자들을 대신하여 한 행위로 볼 수 있는지 여부였습니다. 법원은 입주자대표회의의 하자보수청구권과 구분소유자의 하자담보추급권(손해배상청구권)은 별개의 권리라고 판단했습니다. 즉, 입주자대표회의가 하자보수를 요구했다고 해서 구분소유자들이 직접 권리를 행사한 것으로 볼 수는 없다는 것입니다.

따라서 입주자대표회의가 구분소유자들로부터 양도받았다고 주장하는 손해배상청구권은 구분소유자들이 직접 행사한 적이 없으므로 제척기간이 지났다는 시공사의 주장이 받아들여졌습니다.

관련 법조항 및 판례

• 구 주택건설촉진법(1994. 1. 7. 법률 제4723호로 개정되기 전의 것) 제38조 제14항
• 구 공동주택관리령(1993. 12. 2. 대통령령 제14014호로 개정되기 전의 것) 제16조 제2항
• 구 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률(2003. 7. 18. 법률 제6925호로 개정되기 전의 것) 제9조
• 민법 제671조 제1항
• 대법원 2009. 2. 12. 선고 2008다84229 판결

결론

아파트 하자보수 문제는 복잡한 법적 쟁점을 포함하고 있습니다. 하자 발생 시 입주자대표회의와 구분소유자의 권리 관계를 정확히 이해하고 적절한 법적 조치를 취하는 것이 중요합니다. 이번 판례는 입주자대표회의의 하자보수 요구가 자동적으로 구분소유자의 권리 행사로 이어지지 않는다는 점을 명확히 한 중요한 판례입니다.