아파트 하자보수, 누가 책임지고 어떻게 청구할까?

아파트에 하자가 발생했을 때, 누구에게 어떻게 보상을 요구해야 할지 혼란스러울 수 있습니다. 입주자대표회의가 나서야 할까요? 아니면 개별적으로 소송을 제기해야 할까요? 오늘은 아파트 하자보수와 관련된 법적 쟁점과 판결 사례를 살펴보면서 궁금증을 해소해 보겠습니다.

쟁점 1: 아파트 하자 소송, 모든 구분소유자가 함께 해야 할까?

결론부터 말씀드리면, 아닙니다. 아파트 하자로 인한 손해배상청구는 필수적 공동소송이 아닙니다. 즉, 구분소유자 각자가 자신의 지분만큼 손해배상을 청구할 수 있습니다. (구 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제9조)

쟁점 2: 입주자대표회의 vs. 구분소유자, 누가 하자보수를 청구해야 할까?

• 구분소유자: 구분소유자는 집합건물법에 따라 하자로 인한 손해배상을 직접 청구할 수 있습니다.
• 입주자대표회의: 입주자대표회의는 주택법령에 따라 사업주체(건설사)에게 하자보수를 요청할 수 있지만, 직접 손해배상을 청구할 권리는 없습니다. 다만, 건설공제조합에 하자보수보증금을 청구할 수 있습니다. 이 보증금 청구는 사업주체의 하자보수 의무를 담보하는 것일 뿐, 구분소유자의 손해배상청구권과는 별개입니다.

쟁점 3: 하자보수보증금과 손해배상, 이중으로 받을 수 있을까?

이번 사례는 한 아파트에서 입주자대표회의와 구분소유자들이 건설사를 상대로 손해배상을 청구하면서, 동시에 입주자대표회의가 건설공제조합에 하자보수보증금을 청구한 경우입니다. 법원은 구분소유자들의 손해배상 청구와 입주자대표회의의 보증금 청구를 모두 인정했습니다.

비록 두 청구가 일부 같은 하자에 대한 것이라 하더라도, 근거 법률과 책임 주체가 다르기 때문입니다. 다만, 중복으로 보상받는 것을 막기 위해, 한쪽에서 보상을 받으면 다른 쪽 청구는 그만큼 줄어듭니다.

사례의 핵심 정리

• 아파트 하자 손해배상은 구분소유자가 개별적으로 청구 가능.
• 입주자대표회의는 하자보수 요청 및 보증금 청구 가능, 손해배상 청구는 불가능.
• 구분소유자의 손해배상 청구와 입주자대표회의의 보증금 청구는 별개이므로, 이중으로 인정될 수 있음. 단, 중복 지급은 불가.

참고 법률

• 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제9조
• 구 주택건설촉진법 제38조 제14항, 제15항
• 구 공동주택관리령 제16조, 제17조
• 민사소송법 제67조, 제70조

이처럼 아파트 하자보수 문제는 관련 법규와 판례를 꼼꼼히 살펴봐야 합니다. 자신의 권리를 제대로 행사하기 위해서는 전문가의 도움을 받는 것도 좋은 방법입니다.