아파트에 하자가 발생했을 때, 입주민들은 하자보수를 받을 수 있는 권리가 있습니다. 그런데 하자보수 기간을 어떻게 계산해야 할지, 특히 내력구조부*¹에 대한 하자는 언제까지 보수를 요구할 수 있는지 헷갈리는 경우가 많습니다. 최근 대법원 판결을 통해 이 부분이 명확해졌습니다.
핵심은 '사용검사 시점'과 '보증계약 내용'입니다.
이번 사건은 아파트 입주자대표회의가 하자보수보증 회사를 상대로 하자보수 비용을 청구한 소송입니다. 원심에서는 주택법 개정 이후의 법을 적용했지만, 대법원은 해당 부칙 조항이 위헌 결정을 받았다는 점을 지적하며 판결을 뒤집었습니다. (주택법(2005. 5. 26. 법률 제7520호로 개정된 것) 부칙 제3항 위헌, 헌법재판소 2008. 7. 31.자 2005헌가16 결정)
대법원은 사용검사 시점에 적용되던 법과 보증계약 내용을 확인해야 한다고 판단했습니다. 이 사건의 아파트는 1995년에 사용검사를 받았고, 당시 보증계약은 10년간 내력구조부 하자에 대한 보증을 약속했습니다. 당시 법령(구 주택건설촉진법(1999. 2. 8. 법률 제5908호로 개정되기 전의 것) 제38조 제15항, 구 공동주택관리령(1998. 12. 31. 대통령령 제16069호로 개정되기 전의 것) 제17조)에 따라 체결된 보증계약이기 때문에, 이 계약 내용이 우선적으로 적용됩니다.
내력구조부 하자는 10년까지 보증!
당시 법령(구 주택건설촉진법 시행령(1997. 12. 31. 대통령령 15598호로 개정되기 전의 것) 제43조의5 제1항 제1호, 구 공동주택관리령 제16조, 구 공동주택관리규칙(1999. 12. 7. 건설교통부령 제219호로 개정되기 전의 것) 제11조 제1항 [별표 3]의 비고)은 내력구조부 하자보수 기간을 10년으로 명시하고 있었습니다. 대법원은 이를 근거로, 보증기간 10년으로 설정된 의무하자보수보증은 내력구조부에 발생한 모든 하자를 보증대상으로 한다고 판단했습니다. (대법원 2002. 2. 8. 선고 99다69662 판결 등 참조) 즉, 아파트가 무너질 정도의 심각한 하자가 아니더라도, 내력구조부에 하자가 있다면 10년까지 보수를 요구할 수 있다는 것입니다.
결론적으로, 아파트 하자보수 기간은 사용검사 시점의 법령과 보증계약 내용을 종합적으로 검토해야 합니다. 특히 내력구조부 하자는 10년까지 보증받을 수 있다는 점을 기억해두시기 바랍니다.
*¹ 내력구조부: 건물의 주요 구조부로, 기둥, 내력벽, 보, 바닥, 지붕 등이 포함됩니다. 건물의 안전에 중요한 역할을 합니다.
민사판례
2005년 법 개정 전에 사용승인을 받은 아파트의 경우, 개정된 주택법이 아닌 기존 집합건물법에 따라 10년 동안 하자 담보 책임을 져야 한다.
민사판례
아파트 하자보수보증은 실제로 문제가 발생한 경우에 보상하며, 단순히 위험성만 있는 경우는 보상하지 않습니다. 또한, 내력구조부(기둥, 내력벽, 보, 바닥, 지붕) 하자는 건물 붕괴 우려 없이도 10년간 보증됩니다.
민사판례
아파트의 기둥, 내력벽, 보, 바닥, 지붕 등 주요 구조 부분(내력구조부)에 하자가 발생한 경우, 그 하자가 아파트 붕괴 위험을 초래할 정도로 심각하지 않더라도, 건설사는 최대 10년까지 하자 보수 책임을 진다.
민사판례
아파트 하자보수보증서에 기재된 보증기간이 법에서 정한 하자보수책임기간보다 길더라도, 건설공제조합은 법에서 정한 기간 내에 발생한 하자에 대해서만 보증 책임을 진다.
민사판례
아파트 하자보수 보증계약에서 보증 대상이 되는 하자는 사용검사 이후 실제로 발생하여 기능, 미관, 안전상 지장을 초래하는 것이어야 하며, 사용검사 전의 하자나 잠재적인 하자 가능성은 보증 대상이 아니다. 또한, 법원의 착오로 선서를 하지 않은 감정인의 감정서라도 당사자가 서증으로 제출하고 법원이 내용을 합리적이라고 인정하면 증거로 사용될 수 있다.
민사판례
아파트 하자로 인한 손해배상 청구는 10년의 제척기간 내에 해야 하며, 입주자대표회의가 임의로 소송을 제기한 경우에는 제척기간을 준수한 것으로 볼 수 없어 구분소유자 개인이 직접 청구해야 합니다.