압류된 건물 샀는데, 땅 사용권도 생길까요? (관습법상 법정지상권)

건물을 샀는데, 땅 주인과 따로 계약을 안 했어도 땅을 쓸 수 있는 권리가 생기는 경우가 있습니다. 바로 관습법상 법정지상권 때문인데요. 오늘은 압류된 건물을 공매로 샀을 때 이 권리가 생기는지 알아보겠습니다.

사례:

A씨 소유의 땅과 건물이 있었습니다. 이 땅과 건물의 소유권이 B씨에게 넘어갔는데, 알고 보니 이 땅에는 이미 다른 사람이 소유권을 주장하기 위한 가처분을 해놓은 상태였습니다. 결국 B씨의 땅 소유권은 무효가 되고, 가처분을 한 C씨가 땅 주인이 되었습니다. 그런데 이후 건물에 대한 세금 문제로 압류가 들어왔고, 공매를 통해 제가 건물을 낙찰받았습니다. 이런 상황에서 저는 땅 주인(C씨)의 동의 없이도 건물이 있는 땅을 사용할 수 있을까요? 즉, 관습법상 법정지상권이 생기는 걸까요?

결론: 네, 관습법상 법정지상권이 생깁니다.

복잡한 상황이지만, 핵심은 건물과 땅의 소유자가 달라졌을 때 건물 소유자에게 땅 사용권을 인정해주는 관습법상 법정지상권이 성립하는 조건을 충족하는지입니다.

대법원은 "토지와 건물이 동일인 소유였다가 매매 등으로 소유자가 달라진 경우, 건물 철거 특약이 없다면 건물 소유자에게 관습법상 법정지상권이 인정된다"고 판시하고 있습니다 (대법원 2008. 2. 15. 선고 2005다41771, 41788 판결).

또한, "압류 등 처분 제한 등기가 된 건물에 저촉되는 소유권이전등기를 한 사람이 관습법상 법정지상권을 취득한 후 경매/공매로 건물이 매각되는 경우에도 특별한 사정이 없다면 경락인은 건물과 함께 법정지상권을 취득한다"고 판시했습니다 (대법원 2014. 9. 4. 선고 2011다13463 판결).

이 사례에서는 A씨가 땅과 건물을 모두 소유하다가 B씨에게 소유권이 넘어갔고, 비록 땅에 대한 B씨의 소유권은 무효가 되었지만 건물 소유권은 유효했던 시점이 존재합니다. 따라서 B씨는 건물 소유권을 얻으면서 동시에 관습법상 법정지상권도 취득한 것으로 볼 수 있습니다. 그리고 저는 공매를 통해 B씨의 건물 소유권과 함께 그 관습법상 법정지상권도 취득하게 된 것입니다.

즉, 저는 땅 주인(C씨)의 동의 없이도 건물이 있는 땅을 사용할 권리를 가지게 됩니다. 물론, 법정지상권은 유상이며 땅 주인에게 지료를 지급해야 합니다. 지료에 대한 협의가 이루어지지 않으면 법원에 지료 결정을 청구할 수 있습니다.

주의: 이 글은 일반적인 정보 제공을 목적으로 하며, 구체적인 사안에 대한 법률 자문은 변호사 등 전문가와 상담하시기 바랍니다.