언니 방, 내가 살아도 괜찮을까? 묵시적 갱신과 차임 인상, 집주인 바뀌면 어떻게 될까요?

안녕하세요! 오늘은 주택 임대차와 관련된 꽤 복잡한 상황에 대해 알아보도록 하겠습니다. 언니가 계약한 집에 동생이 살고 있는데, 집주인이 바뀌고 나가라고 하거나 월세를 올려달라고 한다면 어떻게 해야 할까요? 실제 사례를 통해 자세히 살펴보겠습니다.

사례:

언니는 2011년 11월 25일부터 2년 계약으로 집주인 甲과 보증금 2,000만원, 월세 30만원에 임대차계약을 맺고 살았습니다. 2년 후 재계약 없이 3년을 더 살다가 시집을 갔고, 그 후 동생인 저는 현재까지 월세를 내며 살고 있습니다. 저는 이 집에 전입신고도 마쳤습니다. 그런데 2016년 9월 6일, 집주인이 丙으로 바뀌었고, 丙은 리모델링 공사를 이유로 11월까지 나가거나 월세를 올려달라고 요구했습니다. 제가 묵시적 갱신으로 2017년 11월 24일까지 계약 기간이라고 주장하자, 丙은 임차인인 언니가 전출했으니 자신은 보증금 반환 의무가 없다고 주장합니다.

핵심 질문:

1. 임차인(언니)과 실제 거주자(동생)가 다른 경우, 새 집주인은 임대인 지위를 승계하는가?
2. 묵시적 갱신으로 2017년 11월 24일까지 계약 기간 주장이 유효한가?
3. 새 집주인의 차임 인상 요구를 거부할 수 있는가?

해설:

우선, 동생분은 언니와 甲 사이의 임대차계약 당사자가 아니기 때문에 직접적인 임차인의 권리를 행사하기 어렵습니다. 동생분은 언니의 간접점유자 지위에 있다고 볼 수 있습니다.

하지만 대법원 판례에 따르면, 임차인이 임대인의 동의 없이 제3자에게 임차물을 사용하게 하더라도 임대인에 대한 배신적 행위가 아니라면 임대인은 이를 이유로 계약을 해지할 수 없습니다. (대법원 1993. 4. 13. 선고 92다24950 판결, 대법원 1993. 4. 27. 선고 92다45308 판결) 또한, 전차인이 주택을 인도받아 주민등록을 마쳤다면 임대차 목적이 충분히 공시된 것으로 볼 수 있습니다. (대법원 2007. 11. 29. 선고 2005다64255 판결)

따라서, 언니 대신 동생이 사는 것은 임대인에 대한 배신행위로 보기 어려워 계약 해지 사유가 되지 않습니다. 동생분이 전입신고를 마친 상태에서 丙이 주택을 양수했으므로, 丙은 임대인 지위를 승계합니다. 즉, 새 집주인 丙은 임대인 책임을 승계받습니다.

주택임대차보호법 제6조 제1항에 따라 임대인이 계약 만료 6개월~1개월 전까지 갱신거절 통지를 하지 않으면 묵시적으로 갱신됩니다. 제2항에서는 묵시적 갱신의 경우 존속기간을 2년으로 규정합니다. 따라서, 언니의 임대차계약은 묵시적 갱신을 거쳐 2017년 11월 24일에 만료되는 것이 맞습니다. 동생분의 주장이 타당합니다.

주택임대차보호법 제7조는 차임 증감 청구에 대한 내용을 담고 있습니다. 조세, 공과금 등의 부담 증감이나 경제사정의 변동으로 차임이 적절하지 않게 된 경우, 장래에 대해 증감을 청구할 수 있습니다. 단, 증액은 법으로 정한 비율을 초과할 수 없습니다.

따라서, 동생분은 원칙적으로 2017년 11월 24일까지는 기존 차임(월 30만원)을 지급하면 됩니다. 그러나 임대차 기간 중이라도 위에서 언급한 조세, 공과금 등의 부담 증감이나 경제사정의 변동이 있는 경우, 丙은 차임 증액을 요구할 수 있습니다. 하지만 단순 리모델링 공사를 이유로 한 차임 증액 요구는 정당한 사유로 보기 어려울 수 있습니다.

결론적으로, 동생분은 묵시적 갱신된 계약기간 동안 법의 보호를 받을 수 있고, 부당한 차임 인상 요구에 대해서는 거부할 수 있습니다. 하지만 정확한 법률적 판단을 위해서는 전문가와 상담하는 것이 좋습니다.