월세 맘대로 올릴 수 있나요? (임대인의 일방적인 차임 인상 약정은 무효!)

집주인이 갑자기 월세를 올려달라고 하면 어떻게 해야 할까요? 계약서에 "집주인은 월세를 마음대로 올릴 수 있고, 세입자는 이의를 제기할 수 없다"는 조항이 있다면 어떨까요? 걱정 마세요! 이런 조항은 효력이 없습니다.

이번 포스팅에서는 임대차 기간 중 차임(월세, 전세 등) 변경 방법과 집주인이 일방적으로 차임을 올릴 수 있다는 약정의 효력에 대해 알아보겠습니다.

핵심 내용:

임대차 계약에서 차임은 집주인과 세입자 쌍방의 합의가 필수입니다. 계약 기간 중 차임을 변경하려면 상대방의 동의를 얻어야 합니다. 집주인 마음대로, 혹은 계약서에 적혀있다고 해서 일방적으로 차임을 올릴 수는 없습니다.

만약 집주인이 차임을 올리고 싶다면, 세입자의 동의를 구하거나, 동의가 이루어지지 않는다면 민법 제628조에 따라 차임 증감청구를 해야 합니다. 이 조항은 건물의 세금, 주변 시세 등을 고려하여 차임을 조정할 수 있도록 규정하고 있습니다. 중요한 것은 이 과정이 법원을 통한 판단을 거쳐야 한다는 점입니다.

"집주인 마음대로 월세 올릴 수 있고, 세입자는 이의 제기 못함"과 같은 계약 조항은 민법 제628조라는 강행규정을 위반하고, 세입자에게 불리하기 때문에 민법 제652조에 따라 무효입니다. 즉, 법적 효력이 전혀 없다는 뜻입니다.

관련 법 조항:

• 민법 제628조 (차임의 증감청구권) 당사자는 건물에 대한 조세, 그 밖의 부담의 증감이나 경제사정의 변동으로 인하여 차임이 상당하지 아니하게 된 때에는 장래의 차임에 대하여 증감을 청구할 수 있다.
• 민법 제652조 (임차인의 보호) 임대인은 건물의 보존에 필요한 행위를 할 의무가 있고, 임차인은 임대인의 동의 없이 그 사용의 편익을 위하여 건물의 형상을 변경하지 못한다. 그러나 건물의 보존에 해로운 변경을 가한 때에는 그렇지 아니하다. 임차인이 임대인의 동의 없이 건물의 형상을 변경한 경우에는 임대인은 임대차 종료시에 그 원상회복을 청구할 수 있다. 임차건물의 보존에 필요한 비용은 임대인이 부담한다. 그러나 임차인이 임대인에게 이를 청구한 후 상당한 기간이 경과하도록 이를 이행하지 아니한 때에는 임차인이 스스로 이를 지출하여 그 상환을 청구할 수 있다.

관련 판례:

대법원 1969.6.10. 선고 68다1343 판결

결론:

집주인이 일방적으로 월세를 올리는 것은 불법입니다. 계약서에 그런 조항이 있다고 해도 무효이므로 안심하세요. 차임과 관련된 분쟁이 발생하면 관련 법 조항과 판례를 참고하고, 필요하다면 법률 전문가의 도움을 받으세요.