5년째 살고 있는 집, 갑자기 월세를 올려달라고 합니다?! 묵시적 갱신과 월세 인상, 제대로 알아보기!

안녕하세요! 5년째 살고 있는 집에서 갑자기 월세를 올려달라는 요구를 받아 혼란스러우시다고요? 저와 비슷한 상황을 겪고 계시는 분들을 위해 묵시적 갱신과 월세 인상에 대한 정보를 정리해 보았습니다.

사례:

저는 2010년 5월에 보증금 5억 원, 월세 120만 원, 2년 계약(2010.5.30~2012.5.29)으로 집을 임대했습니다. 집주인은 계약 직후 해외 유학을 갔고, 저는 별도의 계약 갱신 없이 계속 거주했습니다. 2013년 5월, 집주인은 내용증명으로 유학 생활비가 많이 든다며 월세를 5만 원 인상해달라고 요구했습니다. 저는 형편이 어려워 거절했고, 집주인도 추가 요구 없이 그대로 지냈습니다. 5년 후 집주인이 귀국하여 2015년 5월, 주변 시세가 많이 올랐다며 그동안 못 받았다는 인상분 120만 원(5만 원 × 24개월)을 지급하고, 앞으로는 월세를 130만 원(기존 인상 요구액 5만 원 + 추가 인상 5만 원)으로 올려달라고 요구했습니다. 사업이 어려워 120만 원도 겨우 내고 있는데 어떻게 해야 할까요?

해설:

이 사례의 핵심은 묵시적 갱신과 월세 인상의 법적 요건입니다.

1. 묵시적 갱신:

주택임대차보호법 제6조 제1항에 따르면, 계약 기간 만료 6개월~1개월 전까지 집주인이 계약 갱신 거절이나 조건 변경 의사를 밝히지 않으면, 기존 계약과 동일한 조건으로 2년간 자동 갱신됩니다 (묵시적 갱신). 제2항에서는 묵시적 갱신의 경우 존속기간을 2년으로 본다고 명시하고 있습니다.

사례에서 집주인은 2013년 5월에 월세 인상을 요구했지만, 이는 계약 만료 6개월~1개월 전이 아니었기에 묵시적 갱신(기존 조건 그대로 2년 연장)으로 계약이 이어진 것으로 봅니다. 따라서 2012년 5월 29일 계약이 만료되었고, 동시에 2014년 5월 29일까지 묵시적 갱신으로 계약이 연장된 것으로 볼 수 있습니다.

2. 월세 인상의 법적 요건:

주택임대차보호법 제7조에 따라, 세금, 공과금 등 부담 변화나 경제 사정 변동으로 기존 월세가 적절하지 않게 된 경우, 집주인은 장래에 한해 월세 인상을 요구할 수 있습니다. 단, 인상률은 주택임대차보호법 시행령 제8조 제1항에 따라 직전 계약 대비 5%를 초과할 수 없습니다.

사례에서 집주인의 첫 번째 인상 요구는 '유학 생활비'라는 개인적인 사정이었으므로 법적 효력이 없습니다. 두 번째 인상 요구는 주변 시세 상승을 이유로 들었지만, 과거 못 받았다는 인상분(120만 원) 요구는 법적으로 허용되지 않습니다 (장래에 한해 인상 가능). 또한, 130만 원으로의 인상은 5%를 훨씬 초과합니다. 따라서 5% 인상분인 6만 원까지만 인상이 가능합니다 (120만 원 + 6만 원 = 126만 원).

결론:

묵시적 갱신과 월세 인상 제한 규정에 따라, 사례의 임차인은 계약 갱신 시점까지는 기존 월세 120만 원만 지급할 의무가 있으며, 집주인의 부당한 인상 요구에 응할 필요가 없습니다. 다만, 집주인이 법적 요건을 갖춰 인상을 요구하는 경우, 5% 범위 내에서 인상된 월세를 지급해야 합니다. 이 경우 126만 원만 지급하면 됩니다.