상가 임대차 계약 갱신, 월세랑 보증금 올려달라고 하면 어떡하죠?

안녕하세요! 힘들게 장사 시작했는데, 꼬박꼬박 월세 내고, 계약 갱신하려니 갑자기 월세랑 보증금을 올려달라고 하면 정말 당황스럽죠? 이럴 때 어떻게 대처해야 할지 알려드리겠습니다.

사례: 2013년 1월 2일에 서울에 있는 상가 1층을 보증금 3,000만원, 월세 20만원에 2년 계약(2015년 1월 2일 만료)했습니다. 사업자등록도 하고 계약서에 확정일자도 받았죠. 계약 기간 동안 문제없이 장사를 잘 했고, 계약 만료 전에 갱신 요청을 해서 계약도 갱신했습니다. 그런데 갱신하면서 임대인이 시세보다 낮다며 월세와 보증금을 올려달라고 합니다. 이럴 때 무조건 올려줘야 할까요?

정답은 NO! 무조건 올려줄 필요는 없습니다. 법으로 보호받을 수 있어요!

상가건물 임대차보호법이 여러분을 지켜줍니다.

• 상가건물 임대차보호법 제10조(계약갱신 요구 등) ① 임대인은 임차인이 임대차기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 계약갱신을 요구할 경우 정당한 사유 없이 거절할 수 없습니다. ③ 갱신되는 임대차는 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 계약된 것으로 봅니다. 다만, 차임과 보증금은 제11조에 따른 범위에서 증감할 수 있습니다.

즉, 계약 갱신 자체는 거절할 수 없지만, 갱신된 계약의 차임과 보증금은 일정 범위 내에서 증감할 수 있다는 뜻입니다. 그럼 얼마나 올릴 수 있을까요?

• 상가건물 임대차보호법 제11조(차임 등의 증감청구권) 차임 또는 보증금이 임차건물에 관한 조세, 공과금, 그 밖의 부담의 증감이나 경제사정의 변동으로 인하여 상당하지 아니하게 된 때에는 당사자는 장래에 대하여 그 증감을 청구할 수 있습니다. 그러나 증액의 경우에는 대통령령으로 정하는 기준에 따른 비율을 초과하지 못합니다. (2항) 차임이나 보증금의 증액이 있은 후 1년 이내에는 다시 증액을 청구하지 못합니다.

• 상가건물 임대차보호법 시행령 제4조(차임 등의 증액청구의 한도) 차임 또는 보증금의 증액 청구는 청구 당시의 차임 또는 보증금의 100분의 9의 금액을 초과하지 못합니다.

위 법 조항들을 종합해보면, 임대인이 월세나 보증금을 올려달라고 할 수는 있지만, 기존 차임/보증금의 9%를 넘을 수 없고, 한 번 올린 후 1년 동안은 다시 올려달라고 할 수 없습니다.

즉, 위 사례에서는 월세 20만원의 9%인 1만 8천원까지만 올릴 수 있으므로, 최대 월세 21만 8천원까지 요구할 수 있습니다. 보증금도 마찬가지로 기존 보증금의 9%까지만 인상 가능합니다.

상가 임대차 계약 갱신 시 임대인이 과도하게 월세나 보증금 인상을 요구한다면 당황하지 마시고, 상가건물 임대차보호법을 기억하세요! 여러분의 권리를 지킬 수 있습니다.