여러 개의 근저당, 어떻게 해결해야 할까요?

부동산 거래를 하다 보면 '근저당'이라는 단어를 자주 듣게 됩니다. 근저당은 돈을 빌려준 사람(채권자)이 돈을 빌려간 사람(채무자)에게 돈을 돌려받지 못할 경우를 대비해 채무자의 부동산을 압류하여 변제받을 수 있는 권리입니다. 그런데 만약 같은 사람끼리 같은 거래로 생긴 여러 건의 빚을 갚기 위해 같은 부동산에 순위가 다른 여러 개의 근저당을 설정했다면 어떻게 될까요? 오늘은 이와 관련된 법원 판결을 바탕으로 여러분이 쉽게 이해하도록 설명해 드리겠습니다.

사례를 통해 알아보기

홍채표 씨는 김치묵 씨에게 여러 번 돈을 빌렸습니다. 이 빚을 담보하기 위해 이은표 씨 소유의 부동산에 순위가 다른 여러 개의 근저당을 설정했습니다. 홍채표 씨가 돈을 갚지 못하자 김치묵 씨는 7천만 원짜리 약속어음을 근거로 부동산을 경매에 넘기려고 했습니다. 이에 이은표 씨는 경매를 막기 위해 9,875만 원을 법원에 공탁했습니다.

법원의 판단

법원은 이은표 씨가 공탁한 돈이 어떻게 처리되어야 하는지에 대해 중요한 판결을 내렸습니다. 핵심은 여러 개의 근저당이 설정되어 있어도, 모두 같은 거래에서 발생한 빚 전체를 담보한다는 것입니다. 즉, 7천만 원짜리 약속어음만 갚는 것이 아니라, 실제로 빌린 총액(3억 2천만 원)과 그에 대한 이자를 고려해야 한다는 것입니다.

이 사건에서 약속어음은 3억 2천만 원의 대출금을 갚기 위해 만들어진 것이었으므로, 이은표 씨가 공탁한 9,875만 원은 먼저 경매 비용과 3억 2천만 원에 대한 이자를 갚는 데 쓰여야 합니다. 남은 돈이 있다면 원금을 갚는 데 사용됩니다. (민법 제479조 제1항)

핵심 정리

• 같은 당사자, 같은 거래, 같은 부동산에 순위가 다른 여러 근저당이 설정되었다면, 각 근저당은 전체 채무를 담보합니다.
• 변제는 경매비용, 이자, 원금 순으로 이루어집니다.

관련 법 조항 및 판례

• 민법 제357조 (변제충당): 변제충당에 관한 법률 조항입니다.
• 민법 제479조 (지변의 충당): 지변(이자, 손해배상, 비용 등)의 변제 충당에 관한 법률 조항입니다.
• 대법원 1987.5.26. 선고 86다카2950 판결: 동일한 당사자, 동일 거래관계, 동일 목적물에 대한 여러 근저당권의 담보 범위에 대한 판례입니다.

이처럼 근저당과 관련된 문제는 복잡할 수 있으니 전문가의 도움을 받는 것이 좋습니다. 이 글이 여러분의 이해에 도움이 되었기를 바랍니다.