근저당 설정 후 추가 대출은 담보 안될 수도 있습니다!

오늘은 부동산을 담보로 대출받을 때 꼭 알아둬야 할 중요한 이야기를 해보려고 합니다. 바로 근저당에 관한 내용인데요, 특히 경매 상황에서 더욱 중요해지는 부분입니다.

은행에서 돈을 빌릴 때, 혹시 돈을 못 갚을 경우를 대비해 은행은 담보를 요구하는 경우가 많습니다. 부동산을 담보로 제공하는 경우, 은행은 근저당권을 설정하게 되죠. 이 근저당권은 장래에 발생할 채권까지 담보할 수 있다는 점에서 일반적인 저당권과 다릅니다. 하지만, 모든 장래 채권이 담보되는 것은 아니라는 점을 꼭 기억해야 합니다!

예를 들어, A씨가 집을 담보로 2천만 원을 대출받고 근저당권을 설정했다고 가정해 봅시다. 이후 A씨가 추가로 1천만 원을 더 대출받았는데, 이때 은행이 추가로 근저당 설정을 하지 않았다면 어떻게 될까요?

만약 A씨가 대출을 갚지 못해 경매에 넘어가는 상황이 발생한다면, 처음 2천만 원에 대한 채권은 근저당권에 의해 보호받을 수 있습니다. 하지만 추가로 대출받은 1천만 원은 경매 신청 이후에 발생한 채권이기 때문에 기존 근저당의 효력이 미치지 않습니다. 즉, 경매 대금으로 처음 2천만 원만 변제되고, 나머지 1천만 원은 받지 못할 수도 있다는 뜻입니다.

대법원도 이와 같은 판례를 통해 입장을 명확히 하고 있습니다. 경매신청 후 발생한 원금 채권은 기존 근저당권에 의해 담보되지 않는다는 것이죠 (대법원 1988.10.11. 선고 87다카545 판결, 1989.11.28. 선고 89다카15601 판결 등 참조). 물론, 경매 신청 전에 발생한 원금과 그에 대한 이자(지연손해금 포함)는 근저당권으로 보호받을 수 있습니다.

관련 법 조항으로는 민법 제357조(근저당권의 피담보채권 확정)와 제360조(피담보채권의 범위)가 있습니다.

부동산 담보 대출, 특히 추가 대출을 받을 때는 근저당권 설정 여부를 꼼꼼히 확인해야 예상치 못한 손해를 막을 수 있습니다. 이 점을 꼭 기억해두시면 좋겠습니다.