여러 명이 함께 가등기 설정했을 때, 내 지분만 처분할 수 있을까요?

돈을 빌려주고 담보로 집이나 땅에 가등기를 설정하는 경우가 있습니다. 그런데 여러 명이 함께 돈을 빌려주고 공동으로 가등기를 설정했다면, 나중에 내 돈만큼의 지분만 처분할 수 있을까요? 이 질문에 대한 답은 "경우에 따라 다르다"입니다. 좀 더 자세히 알아보겠습니다.

함께 가등기 설정하는 경우

여러 채권자가 한 사람에게 돈을 빌려주고, 그 사람 소유의 부동산에 대해 공동으로 가등기를 설정하는 경우가 있습니다. 이때 가등기는 보통 '매매예약'을 기반으로 이루어지며, 돈을 빌려준 사람들은 '매매예약완결권'을 갖게 됩니다. 즉, 정해진 기간 안에 돈을 갚지 않으면 그 부동산을 소유할 수 있는 권리입니다.

내 지분만 처분 가능할까?

이 경우 중요한 것은 '매매예약완결권'이 어떻게 귀속되는지 입니다. 크게 두 가지 경우가 있습니다.

1. 공동으로 귀속되는 경우: 여러 채권자가 하나의 '매매예약완결권'을 공동으로 갖는 경우입니다. 이때는 모든 채권자가 동의해야만 부동산을 처분할 수 있습니다.

2. 각자의 지분별로 독립적으로 귀속되는 경우: 각 채권자가 자신의 지분에 해당하는 '매매예약완결권'을 갖는 경우입니다. 이때는 다른 채권자의 동의 없이 내 지분만 처분할 수 있습니다.

어떤 경우에 어떻게 적용될까?

매매예약 당시 계약서에 명시적으로 정해져 있다면 그 내용을 따릅니다. 하지만 계약서에 명시되지 않은 경우, 대법원 판례(대법원 2012. 2. 16. 선고 2010다82530 전원합의체 판결)에 따라 다음과 같은 요소들을 종합적으로 고려하여 판단합니다.

• 가등기를 설정하게 된 동기와 경위
• 매매예약을 통해 달성하려는 담보의 목적
• 담보 관련 권리를 공동으로 행사하려는 의사의 유무
• 채권자별 구체적인 지분권의 표시 여부
• 지분권 비율과 피담보채권(빌려준 돈) 비율의 일치 여부
• 가등기담보권 설정의 일반적인 관행

빌려준 돈의 비율대로 지분을 나누었다면?

만약 처음부터 빌려준 돈의 비율대로 지분을 특정하여 가등기를 설정했다면, 각자의 지분별로 독립적인 '매매예약완결권'을 갖는 것으로 해석될 가능성이 높습니다. 이 경우 다른 채권자의 동의 없이 내 지분에 해당하는 부분만 처분할 수 있습니다. 대법원 판례에서도 이러한 경우 채권자 1인이 단독으로 자신의 지분에 대한 청산절차를 진행하고 본등기 이행을 청구할 수 있다고 판시했습니다 (대법원 2012. 2. 16. 선고 2010다82530 전원합의체 판결).

결론

공동으로 가등기를 설정했더라도, 상황에 따라 내 지분만 처분할 수 있는 경우가 있습니다. 특히 빌려준 돈의 비율대로 지분을 나누어 가등기를 설정했다면, 단독으로 처분할 수 있는 가능성이 높습니다. 하지만 정확한 판단을 위해서는 관련 계약 내용과 구체적인 사실관계를 변호사 등 전문가와 상담하는 것이 좋습니다.