연립주택 재건축, 내 집은 어떻게 되나요? 법정지상권 이야기

안녕하세요. 오늘은 연립주택 재건축과 관련하여 자주 발생하는 법정지상권 문제에 대해 알려드리겠습니다. 특히 여러 명이 공동으로 소유한 연립주택 부지의 일부 지분에만 근저당권이 설정된 경우, 재건축 후 건물 철거를 둘러싼 분쟁이 발생할 수 있습니다. 최근 상담받은 사례를 통해 자세히 설명해 드리겠습니다.

사례:

25명이 각각 4/100 지분씩 소유한 연립주택이 있었습니다. 그중 17명은 갑의 빚 보증을 서면서, 자신들의 부지 지분에 은행(을)의 근저당권을 설정해 주었습니다. 갑이 대출금을 갚지 못하자, 은행은 근저당권을 실행했고, 병이 경매를 통해 17명의 지분을 취득했습니다. 이후 병은 연립주택 건물 철거를 요구했습니다.

이럴 때 건물 철거를 막을 수 있을까요? 즉, 법정지상권은 인정될까요?

안타깝게도 이런 경우, 기존 건물의 소유자에게 법정지상권이 인정될 가능성은 낮습니다. 왜 그런지 관련 법리와 판례를 통해 살펴보겠습니다.

법정지상권이란?

토지와 건물 소유자가 원래 같았는데, 어떤 이유로 소유자가 달라지게 된 경우, 건물 소유자를 보호하기 위해 인정되는 권리입니다. 건물 소유자는 토지를 계속 사용할 수 있게 됩니다. (대법원 2008. 2. 15. 선고 2005다41771, 41788 판결)

토지 공유 지분에 대한 근저당과 법정지상권

토지 공유자 중 일부의 지분에만 근저당이 설정된 후 경매로 제3자가 그 지분을 취득한 경우, 건물 소유자에게 법정지상권이 인정되지 않습니다. (대법원 1993. 4. 13. 선고 92다55756 판결)

왜냐하면, 일부 공유자의 동의만으로 다른 공유자의 지분에까지 지상권을 설정하는 효과를 발생시키는 것은 부당하기 때문입니다. 이러한 원칙은 민법 제366조의 법정지상권에도 동일하게 적용됩니다.

재건축 후 신축 건물과 법정지상권

기존 건물이 철거되고 새 건물이 지어진 경우, 신축 건물에는 법정지상권이 인정되지 않습니다. (대법원 2003. 12. 18. 선고 98다43601 전원합의체 판결, 대법원 2014. 9. 04. 선고 2011다73038 판결)

특히 토지와 건물에 공동저당권이 설정된 후 건물이 철거되고 새로 건물이 지어진 경우, 신축 건물에 대해 토지와 동일한 순위의 공동저당권을 설정해주지 않았다면, 경매로 토지 소유자가 바뀌더라도 신축 건물을 위한 법정지상권은 성립하지 않습니다. 이는 저당권자의 이익을 보호하기 위한 것입니다.

결론

위 사례처럼 토지 공유자 일부의 지분에만 근저당권이 설정된 경우, 그리고 그 후 재건축을 통해 새로운 건물이 지어진 경우, 신축 건물의 소유자는 법정지상권을 주장하기 어렵습니다. 따라서 토지 지분의 경매 낙찰자는 건물 철거를 요구할 수 있습니다.

연립주택 재건축은 복잡한 법률 문제가 얽혀있으므로 전문가의 도움을 받아 진행하는 것이 중요합니다. 이 글이 여러분의 재산권 보호에 도움이 되기를 바랍니다.