옥탑방 전세, 나도 보호받을 수 있을까? (주택임대차보호법 적용 여부)

안녕하세요! 옥탑방의 로망을 꿈꾸며 전세로 들어갔는데, 갑자기 집이 경매에 넘어간다니... 정말 막막하시죠? 특히 옥탑방은 불법건축물이라 임차인 보호를 못 받는다는 이야기까지 들으면 더욱 불안하실 겁니다. 오늘은 옥탑방 전세도 주택임대차보호법의 보호를 받을 수 있는지 자세히 알아보겠습니다.

사례: 다가구주택 옥상 물탱크 자리에 지어진 옥탑방에 1,700만원 전세로 살고 있습니다. 건축물대장이나 등기부등본에도 없는 불법건축물입니다. 전입신고와 확정일자는 받았는데, 집이 경매에 넘어갔습니다. 이런 경우, 저는 보증금을 돌려받을 수 있을까요?

핵심은 '주거용'으로 사용했는가!

결론부터 말씀드리면, 불법건축물이라도 실제로 주거용으로 사용했다면 주택임대차보호법의 보호를 받을 수 있습니다. 판례를 통해 자세히 살펴보겠습니다.

• 주택임대차보호법 제2조: "이 법은 주거용 건물의 전부 또는 일부의 임대차에 관하여 이를 적용한다." → 법에는 '허가받은 건물'이라는 조건이 없습니다.

• 대법원 2004다26133 전원합의체 판결: 주택임대차보호법은 국민의 주거생활 안정을 위해 만들어졌습니다. 등기 여부와 관계없이, 실제로 주거용으로 사용되는 건물이라면 법의 보호를 받습니다.

• 대법원 85다카1367 판결: 건물의 용도는 등기부등본이 아니라 실제 사용 용도를 기준으로 판단합니다. 임대차 계약 당시 건물 구조가 주거용 형태를 갖추고 있어야 합니다.

• 대법원 87다카793 판결: 건물 일부가 주거용, 일부가 비주거용으로 사용될 경우, 주거용 부분은 주택임대차보호법의 보호를 받을 수 있습니다.

• 서울지법 98나1163 판결: 옥탑방과 같은 불법건축물도 건물의 일부 또는 종물로 판단되어 경매 대상에 포함될 수 있습니다.

내 옥탑방, 주택임대차보호법 적용받으려면?

1. 계약 당시 주거용 형태를 갖추고 있어야 합니다. 기본적인 주거 시설(부엌, 화장실 등)이 갖춰져 있어야 합니다.

2. 실제로 주거용으로 사용해야 합니다. 임시로 짐을 보관하는 용도 등 주거 목적 외로 사용했다면 보호받기 어렵습니다.

주의사항: 불법건축물은 철거될 가능성이 있습니다. 주택임대차보호법의 보호를 받는다고 해도, 철거로 인한 손해까지 보상받을 수 있는 것은 아닙니다.

정리: 불법건축물인 옥탑방이라도 주거용으로 사용했다면 주택임대차보호법의 보호를 받을 수 있습니다. 전입신고와 확정일자를 받아두었다면 경매 시 배당요구를 통해 보증금을 돌려받을 수 있는 가능성이 높아집니다. 하지만 불법건축물의 특성상 철거 가능성이 있으니, 계약 전 신중히 고려해야 합니다.