외국인도 전세금 보호받을 수 있을까? - 외국인등록과 대항력

안녕하세요! 전세 사기가 사회적 문제로 대두되면서 전세금 보호에 대한 관심이 높아지고 있는데요. 그렇다면 외국인도 우리나라에서 전세 계약을 하고 전세금을 보호받을 수 있을까요? 오늘은 외국인의 전세금 반환과 관련된 대법원 판례를 통해 자세히 알아보겠습니다.

사례 소개

재외국민(한국 국적 유지 & 해외 영주권 소지)인 갑은 아내, 딸(외국국적동포: 과거 한국 국적 보유 & 현재 외국 국적)과 함께 한국에서 살기로 했습니다. 2007년 6월 12일, 갑은 3억 3천만 원에 아파트 전세 계약을 체결하고 7월 4일 확정일자를 받았습니다. 7월 9일부터 입주를 시작하여 거소 이전 신고도 마쳤습니다. 아내와 딸도 7월 19일 입국 후 같은 아파트에 거주하며 국내거소신고를 완료했습니다.

그런데, 2008년 7월 4일 A저축은행이 해당 아파트에 8억 3천2백만 원의 근저당권을 설정하고 임의경매를 진행했습니다. 아파트는 병에게 낙찰되었고, 갑은 임차인으로서 권리 신고를 했습니다. 과연 갑은 전세금을 돌려받을 수 있을까요? (즉, 우선변제권이 있을까요?)

대법원의 판단 (대법원 2015다14136)

대법원은 갑이 전세금을 돌려받을 수 있다고 판결했습니다. 그 이유는 다음과 같습니다.

1. 외국인등록/체류지 변경신고 & 국내거소신고/거소이전신고 = 주민등록/전입신고

출입국관리법(2014.3.18. 법률 제12421호 개정 전)과 재외동포의 출입국과 법적 지위에 관한 법률에 따르면, 외국인은 90일 이상 체류 시 외국인등록을 해야 하고, 체류지 변경 시 변경신고를 해야 합니다. 재외국민과 외국국적동포는 국내거소신고 및 거소이전신고를 해야 하는데, 이는 외국인등록/체류지 변경신고와 동일한 효력을 가집니다. 이러한 신고들은 주민등록 및 전입신고와 같은 역할을 한다고 볼 수 있습니다.

2. 주택임대차보호법상 대항력 인정

외국인등록 등은 주민등록과 마찬가지로 임대차 계약의 존재를 제3자에게 알리는 공시 기능을 합니다. 부동산등기만큼 완벽하지는 않지만, 외국인에게도 주택임대차보호법상 대항력을 인정하는 것이 법의 취지에 부합합니다.

3. 확정일자 제도 보완

2014년 1월 1일부터 시행된 개정 주택임대차보호법은 외국인도 확정일자를 받을 수 있도록 하여 임대차 계약의 공시 효력을 강화했습니다.

4. 가족의 신고도 효력 인정

임차인 본인뿐만 아니라 배우자나 자녀 등 가족의 주민등록도 대항력 취득 요건을 충족하는 것으로 인정됩니다. 마찬가지로 재외국민인 갑의 아내와 딸의 국내거소신고도 대항력에 영향을 미칩니다.

결론

위와 같은 이유로, 재외국민인 갑은 임차인으로서 우선변제권을 가지며 전세금을 보호받을 수 있습니다. 외국인이라도 국내법에 따라 필요한 신고 절차를 제대로 거친다면, 내국인과 동일하게 전세금을 보호받을 수 있다는 점을 기억하시기 바랍니다.