전세집, 나도 모르게 넘어갔다고? 전차인도 보호받을 수 있을까?

내가 전세로 살고 있는 집이 어느 날 갑자기 다른 사람 소유가 되었다면? 황당하고 막막하겠죠. 특히 전대차, 즉 '재임대' 상황이라면 더욱 혼란스러울 겁니다. 내 보증금은 안전할까요? 오늘은 이런 걱정을 해결해드리려고 합니다.

사례:

세입자 A씨는 집주인 B씨의 동의를 얻어 C씨에게 집을 재임대(전대)했습니다. C씨는 A씨가 이사 나가기 전에 전입신고를 하고 집을 인도받아 살고 있었습니다. 그런데 A씨가 전세 계약 당시에는 없었던 근저당이 설정되었고, 결국 경매로 D씨에게 집 소유권이 넘어갔습니다. 이 경우, 전차인 C씨는 보증금을 돌려받을 수 있을까요? 새로운 집주인 D씨에게 계속 살 수 있다고 주장할 수 있을까요?

정답은 '네'입니다.

법적으로, A씨처럼 대항력을 갖춘 세입자가 집주인 동의 하에 전대를 했을 경우, 전차인 C씨도 보호를 받을 수 있습니다.

핵심은 '대항력'과 '동시이행항변권'입니다.

• 대항력: 주택임대차보호법 제3조 제1항에 따르면, 임차인이 주택의 인도와 전입신고를 마치면 그 다음날부터 제3자에 대해 효력이 생깁니다. 즉, 집주인이 바뀌더라도 새로운 집주인에게 내 보증금을 돌려받을 권리를 주장할 수 있습니다. A씨는 이 대항력을 갖추고 있었습니다. 중요한 것은 집주인 B씨의 동의 하에 전대를 하고 C씨가 전입신고와 주택 인도를 마친 경우, A씨의 대항력은 소멸되지 않고 유지된다는 점입니다. (대법원 1988. 4. 25. 선고 87다카2509 판결)

• 동시이행항변권: 세입자는 집주인에게 집을 비워주는 의무와 집주인은 세입자에게 보증금을 돌려주는 의무가 있습니다. 동시이행항변권이란, 상대방이 의무를 이행할 때까지 자신의 의무 이행을 거부할 수 있는 권리입니다. 즉, 집주인이 보증금을 돌려주지 않으면 세입자는 집을 비워주지 않아도 된다는 뜻입니다. A씨는 D씨에게, C씨는 A씨에게 이 권리를 행사할 수 있습니다.

결론적으로:

C씨는 A씨의 동시이행항변권을 근거로 새로운 집주인 D씨에게 보증금을 돌려받을 때까지 집을 비워주지 않아도 됩니다. D씨는 A씨에게 보증금을 반환해야 하며, A씨는 C씨에게 보증금을 반환해야 합니다.

주의사항: 위 사례는 집주인의 동의를 얻어 전대한 경우에 해당합니다. 만약 집주인의 동의 없이 전대했다면, 보호받지 못할 수 있습니다. 전대차 계약 시에는 반드시 집주인의 동의를 받는 것이 중요합니다. 또한, 전입신고와 확정일자를 받는 것도 잊지 마세요!