맘대로 월세 올리겠다고? 안 돼요! (일방적 차임 인상 약정의 효력)

월세 내는 가게, 내 사업의 터전인데 갑자기 건물주가 월세를 올린다고 하면 속이 타들어 가죠. 계약서에 '건물주 마음대로 월세 올릴 수 있고, 세입자는 아무 말 못 한다'라고 써있으면 정말 그대로 따라야 할까요? 절대 아닙니다!

계약서에 그렇게 써있어도 효력 없어요!

임대차 계약을 할 때 "건물주가 일방적으로 월세를 올릴 수 있다"는 조항을 넣는 경우가 종종 있습니다. 하지만 이런 조항은 법적으로 효력이 없습니다. 상가건물 임대차보호법이 세입자를 보호하기 위해 존재하기 때문이죠!

상가건물 임대차보호법 제11조는 임대료(차임)를 변경하려면 세입자의 동의를 얻거나, 동의가 없을 경우 법원에 증감청구를 해야 한다고 정하고 있습니다. 즉, 건물주 마음대로 월세를 올릴 수는 없다는 뜻입니다.

더 나아가 상가건물 임대차보호법 제15조는 세입자에게 불리한 조항은 효력이 없다고 규정하고 있습니다. "건물주 마음대로 월세 올릴 수 있고, 세입자는 아무 말 못 한다"는 조항은 명백히 세입자에게 불리하므로 당연히 효력이 없습니다.

대법원도 같은 입장입니다!

대법원도 이러한 입장을 분명히 하고 있습니다. 대법원 2014. 2. 27. 선고 2009다39233 판결에서는 임대차 계약에서 임대인이 일방적으로 차임을 인상할 수 있고, 임차인은 이의를 제기할 수 없다는 약정은 상가건물 임대차보호법 제11조에 위반되어 무효라고 판단했습니다.

결론: 계약서에 "건물주 마음대로 월세를 올릴 수 있다"는 조항이 있다고 해도, 건물주 마음대로 월세를 올리는 것은 불법입니다. 세입자의 동의를 얻거나, 법원에 차임 증감청구를 해야 합니다. 세입자 여러분, 부당한 월세 인상 요구에 당황하지 마시고 법의 보호를 받으세요!