월세/전세 너무 비싸요! 혹은 너무 싸요! 임대료 조정, 이렇게 하세요!

안녕하세요! 🏡 살다 보면 예상치 못한 경제 상황 변화를 겪게 되는 경우가 있죠. 특히, 매달 나가는 월세나 목돈으로 묶여있는 전세금이 부담스러워질 때가 있습니다. 반대로 집주인 입장에서는 세금이나 물가가 올라 월세/전세금을 올려 받아야 할 것 같은 상황도 생길 수 있고요. 그런 분들을 위해 주택임대차보호법에 명시된 임대료 조정, 증액/감액에 대한 정보를 정리해 보았습니다!

1. 임대료 증액, 언제 가능할까요? (집주인 편)

세금, 공과금 등 부담 증가나 경제 상황 변화로 기존 월세/전세금이 적절하지 않다고 느껴지신다면, 장래에 대해 증액을 청구할 수 있습니다 (주택임대차보호법 제7조제1항 전단). 계약 갱신 시에도 증액 청구가 가능합니다. 계약이 종료되고 새로운 계약을 맺는 경우, 혹은 계약 기간 중이라도 양측 합의가 있다면 증액이 가능합니다 (대법원 2002. 6. 28. 선고 2002다23482 판결).

⚠️ 증액 제한은 꼭 알아두세요!

• 1년에 한 번만!: 임대료를 올린 후 1년 이내에는 다시 올릴 수 없습니다 (주택임대차보호법 제7조제1항 후단).
• 5% 룰!: 기존 임대료의 5%를 초과하여 증액할 수 없습니다. (주택임대차보호법 제7조제2항). 단, 지자체 조례에 따라 5% 이내에서 상한이 달라질 수 있습니다. 이 5% 규정은 2020년 7월 31일 이전 계약에도 적용되지만, 그 전에 갱신 거절 후 제3자와 계약한 경우는 제외됩니다 (주택임대차보호법 부칙<제17470호> 제2조제1항, 제2항).
• 증액 금지 특약: 계약서에 임대료 증액을 금지하는 특약이 있다면 증액 청구가 불가능합니다. 하지만, 특약 이후 상황이 크게 바뀌어 특약 유지가 신의칙에 반한다면 증액 청구가 가능할 수 있습니다 (대법원 1996. 11. 12. 선고 96다34061 판결).

📝 증액된 임대료, 확실하게 보호받으려면?

증액 후에는 반드시 새로운 임대차계약서를 작성하고 확정일자를 받아야 증액 부분에 대한 우선변제권을 확보할 수 있습니다. 증액 전에 등기부등본을 확인하여 새로운 담보물권 설정 여부를 확인하는 것도 중요합니다. (대법원 1990.8.14. 선고 90다카11377 판결).

2. 임대료 감액, 이럴 때 요구할 수 있어요! (세입자 편)

세금, 공과금 등 부담 감소나 경제 상황 변화로 기존 월세/전세금이 과도하다고 느껴지신다면, 장래에 대해 감액을 청구할 수 있습니다 (주택임대차보호법 제7조제1항 전단). 계약 갱신 시에도 감액 청구가 가능합니다.

꿀팁! 임대료 감액을 금지하는 특약은 세입자에게 불리하므로 효력이 없습니다(주택임대차보호법 제10조, 민법 제652조 및 제628조). 따라서 특약이 있더라도 감액 청구가 가능합니다.

3. 전세권 설정 계약, 전세금 증감은 어떻게?

전세권 설정 계약의 경우에도 조세, 공과금, 경제 상황 변화 등을 이유로 전세금 증감을 청구할 수 있습니다 (민법 제312조의2 본문). 단, 증액은 기존 전세금의 5%를 넘을 수 없고, 전세권 설정일 또는 증액일로부터 1년 이내에는 증액 청구를 할 수 없습니다 (민법 제312조의2 단서, 민법 제312조의2 단서의 시행에 관한 규정 제2조 및 제3조).

임대료 조정은 집주인과 세입자 모두에게 중요한 문제입니다. 관련 법률과 판례를 잘 숙지하여 원만하게 해결하시길 바랍니다!