상가 월세 폭탄?! 임대인의 과도한 월세 인상 요구, 대처 방법은?

사진관을 운영하며 열심히 살아가는 사장님들, 안녕하세요!

요즘 경기가 어려운데 월세 부담까지 커지면 정말 힘들죠. 특히 임대인이 갑자기 과도한 월세 인상을 요구하면 어떻게 대처해야 할지 막막하실 겁니다. 오늘은 이런 상황에 놓인 분들을 위해 상가임대차보호법에 근거한 대처 방법을 알려드리겠습니다.

사례: 2014년 2월 서울에서 보증금 1억 원, 월세 90만 원에 1년 계약으로 사진관을 시작했습니다. 당시 계약서에 확정일자도 받았고요. 그런데 최근 임대인이 재계약 시 보증금 5,000만 원을 월세로 전환하고, 연 이자 36%(3부)를 적용하겠다고 합니다. 주변 시세는 연 24%(2부) 정도인데, 이런 무리한 요구에 어떻게 대응해야 할까요?

걱정 마세요! 상가임대차보호법이 있습니다.

상가임대차보호법은 임차인을 보호하기 위해 만들어진 법입니다. 임대인 마음대로 과도하게 월세를 올릴 수 없도록 제한하고 있죠. 핵심 내용은 다음과 같습니다.

• 보증금을 월세로 전환할 때 이자율 제한 (상가임대차보호법 제12조, 시행령 제5조): 보증금을 월세로 바꿀 때 적용하는 이자율은 법으로 정해져 있습니다. 구체적으로는 연 12% 또는 한국은행 기준금리 × 4.5배 중 낮은 비율을 적용해야 합니다. 만약 한국은행 기준금리가 2%라면 2% × 4.5배 = 9%가 되므로 9%가 적용됩니다. 절대 임대인 마음대로 36%처럼 높은 이자를 요구할 수 없습니다.

• 월세 인상률 제한 (상가임대차보호법 제11조, 시행령 제4조): 월세를 올릴 때도 직전 월세의 9%까지만 올릴 수 있습니다. 예를 들어 현재 월세가 90만 원이라면, 최대 90만 원 × 9% = 8만 1천 원까지만 인상할 수 있는 것이죠.

• 상가임대차보호법 적용 범위 (상가임대차보호법 제2조, 시행령 제2조): 서울의 경우 보증금 4억 원 이하까지 상가임대차보호법의 보호를 받습니다. 환산보증금(보증금 + 월세 × 100)으로 계산하는데, 사례의 경우 환산보증금은 1억 + 90만원 × 100 = 1억 9천만 원으로 4억 원 이하이므로 법의 보호를 받습니다. (2013년 12월 30일 이후 계약 건 기준)

사례 적용: 질문하신 분의 경우, 상가임대차보호법의 보호를 받는 임차인입니다. 임대인의 요구대로 연 36% 이자를 적용하는 것은 불법입니다. 법에 따라 연 12% 또는 한국은행 기준금리 × 4.5배 중 낮은 비율을 적용해야 하고, 월세 인상도 직전 월세의 9%까지만 가능합니다. 임대인의 부당한 요구에 당황하지 마시고, 상가임대차보호법에 따라 정당하게 대응하세요.

정리: 임대인의 과도한 월세 인상 요구에 당황하지 마시고, 상가임대차보호법을 확인하세요. 법이 정한 범위 내에서 임대료를 협의하고, 부당한 요구에는 단호하게 대처해야 합니다. 궁금한 점이 있다면 관련 전문가의 도움을 받는 것도 좋은 방법입니다. 모든 사장님들, 힘내세요!