상가 임대료, 올려달라거나 내려달라고 할 수 있을까? (feat. 경제사정 변동 & 코로나)

상가 임대차 계약 중, 갑자기 세금이나 공과금이 폭등하거나, 코로나19처럼 예상치 못한 경제 위기가 닥치면 임대료 때문에 골치 아프셨던 경험 있으신가요? 이럴 때 임대료를 조정할 수 있는 방법이 있다는 사실, 알고 계셨나요? 상가건물 임대차보호법이 임대인과 임차인 모두를 위해 '차임 또는 보증금 증액/감액 청구권'을 보장하고 있습니다. 오늘은 이 제도에 대해 자세히 알아보겠습니다.

1. 차임 또는 보증금 증액 청구

건물에 대한 세금, 공과금 등 부담이 늘어나거나, 제1급 감염병(e.g., 코로나19) 등으로 경제 상황이 변동되어 기존 임대료가 상당하지 않다고 판단될 경우, 임대인은 임차인에게 장래의 차임 또는 보증금 증액을 청구할 수 있습니다. (상가건물 임대차보호법 제11조 제1항) 이 규정은 2020년 9월 29일 이후 존속 중인 임대차 계약에도 적용됩니다. (상가건물 임대차보호법 부칙(법률 제17490호) 제2조) 또한, 계약 갱신 시에도 임대차가 계속되는 것으로 보기 때문에 증액 청구가 가능합니다. (상가건물 임대차보호법 제10조 제3항 단서)

주의할 점!

• 증액 금지 특약: 계약 당시 임대료 증액을 금지하는 특약이 있다면 임대인은 증액을 청구할 수 없습니다. 단, 특약 이후 상황이 예측 불가능할 정도로 변해서 특약을 유지하는 것이 불합리하다고 인정되는 경우에는 증액 청구가 가능할 수 있습니다. (대법원 1996. 11. 12. 선고 96다34061 판결)
• 증액 청구 기간 및 금액 제한: 임대료나 보증금을 올린 후 1년 이내에는 다시 증액을 청구할 수 없습니다. (상가건물 임대차보호법 제11조 제2항) 또한, 증액할 수 있는 금액은 기존 차임이나 보증금의 5%를 넘을 수 없습니다. (상가건물 임대차보호법 시행령 제4조) 다만, 제1급 감염병으로 인해 임대료가 감액된 후 다시 증액을 청구하는 경우, 감액 전 금액까지는 5% 제한이 적용되지 않습니다. (상가건물 임대차보호법 제11조 제3항 및 상가건물 임대차보호법 시행령 제4조)

2. 차임 또는 보증금 감액 청구

반대로, 세금, 공과금 등 부담 감소나 제1급 감염병 등으로 경제 상황이 변동되어 기존 임대료가 상당하지 않다고 판단될 경우, 임차인은 임대인에게 장래의 차임 또는 보증금 감액을 청구할 수 있습니다. (상가건물 임대차보호법 제11조 제1항) 이 역시 2020년 9월 29일 이후 존속 중인 임대차 계약에 적용되며, 계약 갱신 시에도 감액 청구가 가능합니다. (상가건물 임대차보호법 부칙(법률 제17490호) 제2조, 상가건물 임대차보호법 제10조 제3항 단서)

꿀팁!

• 감액 금지 특약 무효: 증액 금지 특약과 달리, 감액 금지 특약은 임차인에게 불리하기 때문에 효력이 없습니다. (상가건물 임대차보호법 제15조 및 민법 제652조에 따른 제628조의 준용) 따라서, 감액 금지 특약이 있더라도 임차인은 경제 상황 변동 등을 이유로 감액을 청구할 수 있습니다.

3. 보증금 증액 부분의 대항력 & 확정일자

기존 임대차 계약에 대한 대항력을 갖춘 임차인이라도, 저당권 설정 이후 보증금을 증액한 경우, 증액된 부분은 저당권자에게 대항할 수 없습니다. (대법원 1990.8.14. 선고 90다카11377 판결) 따라서, 차임이나 보증금을 증액할 때는 반드시 새로운 임대차계약서를 작성하고 확정일자를 받아두어야 증액 부분에 대한 권리를 보호받을 수 있습니다. 또한, 계약 전 등기부등본을 확인하여 새로운 담보물권 설정 여부를 확인하는 것이 안전합니다.

상가 임대료 조정, 생각보다 복잡하죠? 하지만 법적인 근거와 절차를 잘 알아두면 예상치 못한 경제적 어려움에 더욱 효과적으로 대처할 수 있습니다. 임대인과 임차인 모두 상호 이해와 협력을 바탕으로 원만한 해결책을 찾아나가길 바랍니다.