임대아파트 분양전환, 누구에게 얼마에 팔 수 있을까?

임대아파트에 살다가 분양전환 시기를 맞이하면 여러 가지 궁금한 점이 생깁니다. 특히 분양 우선권이 누구에게 있는지, 분양가는 어떻게 정해지는지가 중요한 문제일 텐데요. 오늘은 관련 법률과 판례를 통해 이러한 궁금증을 해소해보겠습니다.

핵심 쟁점: 임대아파트 분양전환 시 우선권 없는 임차인에게 적용되는 가격

이번 사례는 임대아파트의 분양전환 과정에서 우선 분양전환권이 없는 임차인에게 적용되는 분양가가 쟁점이 되었습니다. 법에서 정한 분양전환 가격보다 높은 가격에 분양계약을 체결한 경우, 그 차액을 돌려받을 수 있을까요?

사례 분석:

원고(임대사업자)는 국민주택기금을 지원받아 건설된 임대아파트를 소유하고 있습니다. 피고(임차인)는 해당 아파트에 임대차계약을 체결했지만, 입주일부터 분양전환 시점까지 계속 거주하지 않아 우선 분양전환권을 갖지 못했습니다. 원고는 분양전환 승인 후, 피고와 일반분양계약을 체결하면서 우선분양전환 가격(80,125,000원)보다 높은 가격(99,000,000원)으로 계약했습니다. 피고는 이 차액이 부당이득이라고 주장하며 반환을 요구했습니다.

법률적 근거:

• 구 임대주택법 제21조 제1항: 국민주택기금 지원을 받아 건설된 임대주택은 일정 요건을 충족하는 임차인에게 우선 분양전환해야 한다.
• 구 임대주택법 제21조 제7항: 분양전환 승인 후 임차인이 6개월 이상 분양전환에 응하지 않으면 임대사업자는 제3자에게 해당 임대주택을 매각할 수 있다.

판결:

대법원은 구 임대주택법 제21조 제7항이 우선분양전환권을 가진 임차인에게만 적용된다고 판단했습니다. 즉, 우선분양전환권이 없는 임차인의 경우, 해당 조항이 적용되지 않으므로 법에서 정한 분양전환가격으로 매입할 권리가 없습니다. 따라서 피고는 우선분양전환 가격보다 높은 가격에 계약했더라도 그 차액을 돌려받을 수 없다는 결론입니다.

결론:

임대아파트 분양전환 시 우선권이 있는지 여부에 따라 적용되는 법 조항과 분양가가 달라집니다. 우선분양전환권이 없는 임차인은 법에서 정한 분양전환 가격으로 매입할 권리가 없다는 점을 기억해야 합니다. 이번 판례는 임대아파트 분양전환 과정에서 발생할 수 있는 분쟁에 대한 중요한 기준을 제시하고 있습니다.

관련 법 조항: 구 임대주택법(2011. 8. 4. 법률 제11021호로 개정되기 전의 것) 제21조 제1항, 제3항, 제4항, 제7항, 제10항

판례: 대법원 2017. 10. 26. 선고 2017다248952 판결