임대아파트 분양전환, 가격은 어떻게 정할까요?

임대아파트에 살다가 분양전환 받을 때 가격 때문에 분쟁이 생기는 경우가 많습니다. 오늘은 분양전환 가격 산정과 관련된 법원 판결을 쉽게 풀어서 설명해 드리겠습니다.

사건의 개요

이 사건은 임대아파트 임차인들이 임대인(동남주택산업)을 상대로 분양전환 가격을 낮춰달라는 소송을 제기한 것입니다. 임대인과 임차인들은 분양전환에는 합의했지만, 구체적인 가격을 정하지는 않았습니다. 이후 여러 차례 협의를 거쳐 가격을 정했지만, 일부 임차인들은 그 가격이 너무 높다고 주장하며 소송을 제기했습니다.

핵심 쟁점

1. 분양전환 가격을 구체적으로 정하지 않고 분양전환에 합의한 경우에도 분양계약이 성립한 것으로 볼 수 있을까요? (✅)
2. 분양전환 가격에 대해 다툼이 있는 경우 법원이 가격을 정할 수 있을까요? (✅)
3. 임대주택법에서 정한 분양전환 가격 산정 기준은 반드시 지켜야 할까요? (✅)
4. 만약 법에서 정한 기준보다 높은 가격으로 분양계약을 체결하면 어떻게 될까요? (초과한 부분 무효)

법원의 판단

1. 분양전환 가격이 합의 당시 정해지지 않았더라도, 관련 법령([구 임대주택법 시행규칙](2005. 12. 14. 건설교통부령 제481호로 개정되기 전의 것) 제3조의3)에 따라 가격을 산정할 수 있는 기준이 있다면 분양계약은 유효하게 성립합니다.
2. 분양전환 가격에 대한 다툼이 있는 경우, 법원은 관련 법령에 따라 가격을 정할 수 있습니다.
3. 임대주택법([구 임대주택법](2008. 3. 21. 법률 제8966호로 전부 개정되기 전의 것) 제15조 제1항, 제3항 등)에서 정한 분양전환 가격 산정 기준은 강행규정입니다. 즉, 반드시 지켜야 합니다. ([대법원 2011. 4. 21. 선고 2009다97079 전원합의체 판결](공2011상, 993) 참조)
4. 법에서 정한 기준보다 높은 가격으로 분양계약을 체결한 경우, 그 초과하는 부분은 무효입니다.

이 사건의 결론

이 사건에서 법원은 임대인과 임차인대표협의회가 합의한 분양전환 가격이 법에서 정한 기준보다 높다고 판단했습니다. 특히, 감정평가 시점과 감정평가업자 선정 과정에 문제가 있었던 점을 지적했습니다. 따라서 법원은 3차 합의에 따른 분양전환 가격을 무효로 하고, 법령에 따른 가격을 다시 산정하도록 사건을 원심 법원에 돌려보냈습니다.

핵심 정리

임대아파트 분양전환 시 가격은 임의로 정할 수 없고, 임대주택법령에서 정한 기준을 따라야 합니다. 만약 법에서 정한 기준보다 높은 가격으로 분양전환이 이루어진다면, 그 초과분은 무효가 될 수 있습니다. ([대법원 2004. 12. 9. 선고 2004다2984 판결] 참조)