임대아파트 분양전환 가격, 법대로!

임대아파트에 살다가 분양전환 받으려는데, 분양가가 너무 비싸다고 느껴지신 적 있으신가요? 임대아파트 분양전환 가격은 법으로 정해진 기준이 있으며, 이 기준보다 비싼 가격으로 분양전환 계약을 했다면 일부 또는 전부 무효가 될 수 있습니다. 오늘은 관련된 대법원 판결을 통해 자세히 알아보겠습니다.

사건의 개요

한 건설회사(평창토건)가 국민주택기금을 지원받아 임대아파트를 건설하고 임대했습니다. 이후 회사가 파산하면서, 파산관재인과 임차인대표회의, 그리고 건설회사에 돈을 빌려준 채권자(동일토건) 사이에 분양전환 합의가 이루어졌습니다. 그런데 이 합의에서 정한 분양전환 가격이 법정 기준보다 높았고, 채권자에게 돈을 돌려주는 방식에도 문제가 있었습니다. 이에 채권자인 동일토건이 소송을 제기했습니다.

핵심 쟁점

1. 임대아파트 분양전환 가격 산정기준을 정한 법이 강행규정인지, 그리고 법정 기준보다 높은 가격으로 분양전환 계약을 하면 그 계약이 유효한지 여부
2. 계약의 일부가 무효일 때 나머지 부분은 유효한지 판단하는 기준
3. 법원이 당사자의 주장에 구속되지 않고 직권으로 판단할 수 있는 경우

대법원의 판단

1. 임대아파트 분양전환 가격 산정기준을 정한 구 임대주택법(현 공공주택 특별법)은 강행규정입니다. 따라서 법에서 정한 기준보다 높은 가격으로 분양계약을 하면 초과하는 부분은 무효입니다. (대법원 2011. 4. 21. 선고 2009다97079 전원합의체 판결 참조)

2. 계약의 일부가 무효일 때 나머지 부분의 효력은 민법 제137조에 따라 판단합니다. 즉, 무효인 부분이 없더라도 계약을 했을 것이라고 인정되면 나머지 부분은 유효합니다. 이 사건에서는 분양전환 가격이 법정 기준보다 높았고, 임차인들의 임대보증금을 분양대금에서 공제하기로 한 합의도 무효였습니다. 그러나 이러한 무효 사실을 알았더라도 분양전환 합의 자체를 하지 않았을 것이라고 단정하기는 어려워, 임차인들과 파산관재인 사이의 분양전환 합의는 전부 무효가 아니라고 판단했습니다. (대법원 2010. 3. 25. 선고 2009다41465 판결, 대법원 2013. 4. 26. 선고 2011다9068 판결 참조) 하지만 채권자와 파산관재인 사이의 합의는 전부 무효로 보았습니다.

3. 법률의 해석이나 적용에 관한 당사자의 주장은 법원을 구속하지 않습니다. 따라서 법원은 당사자의 주장과 달리 직권으로 판단할 수 있습니다. (대법원 2017. 3. 22. 선고 2016다258124 판결, 민사소송법 제203조 참조)

결론

임대아파트 분양전환 시 법에서 정한 가격 산정기준을 꼼꼼히 확인해야 합니다. 법정 기준보다 높은 가격으로 계약하면 초과 부분은 무효가 될 수 있습니다. 또한, 계약의 일부가 무효일 때 나머지 부분의 효력은 민법 제137조에 따라 판단된다는 점을 기억해야 합니다. 이번 판례를 통해 임대아파트 분양전환과 관련된 법적 권리를 제대로 이해하고 보호받을 수 있기를 바랍니다.