임대아파트, 신탁되면 보증금은 누구에게 받아야 할까요? 🤔

전세나 월세로 임대아파트에 살고 있는데, 집주인이 갑자기 아파트를 다른 곳에 신탁했다는 소식을 들으면 어떤 생각이 드시나요? 특히 집주인의 재정 상태가 좋지 않아 보증금을 제때 돌려받지 못할까 봐 걱정될 수 있습니다. 내 보증금은 안전할까요? 누구에게 돌려달라고 해야 할까요? 오늘은 임대아파트가 신탁되었을 때 보증금 반환 문제에 대해 알아보겠습니다.

사례를 통해 알아보기

철수(임차인)는 건설회사 A(임대인)가 새로 지은 임대아파트에 입주하여 전입신고까지 마쳤습니다. 그런데 A회사는 갑자기 돈이 필요해져서 아파트를 주택도시보증공사(HUG)에 신탁했습니다. HUG는 이제 아파트의 법적인 소유자가 되었습니다. 문제는 A회사의 재정 상태가 나빠져서 계약 기간이 끝나도 철수에게 보증금을 돌려줄 수 없을 것 같다는 점입니다. 이런 상황에서 철수는 HUG에 보증금을 돌려달라고 할 수 있을까요?

법적으로 살펴보면...

• 주택임대차보호법 제3조 제1항: 전입신고와 주택 인도를 마친 임차인은 집주인이 바뀌더라도 새로운 집주인에게 보증금을 돌려받을 권리가 있습니다. (대항력)
• 주택임대차보호법 제3조 제3항: 임대주택의 새로운 소유자는 이전 집주인의 권리와 의무를 그대로 이어받습니다. (임대인 지위 승계)
• 신탁법 제1조 제2항: 신탁이란 재산 소유자가 다른 사람에게 재산을 맡겨 관리·처분하도록 하는 것을 말합니다. 신탁된 재산의 소유권은 수탁자(재산을 맡아 관리하는 사람)에게 넘어갑니다.

위 사례에서 A회사는 아파트를 HUG에 신탁하면서 아파트의 소유권도 HUG로 넘어갔습니다. 대법원은 이런 경우에도 HUG가 이전 임대인(A회사)의 지위를 승계한다고 판단했습니다. (대법원 2002. 4. 12. 선고 2000다70460 판결) 즉, HUG는 A회사처럼 철수에게 보증금을 돌려줄 의무가 있습니다.

결론

철수는 HUG에 보증금 반환을 요구할 수 있습니다. 임대아파트가 신탁되었다고 해서 세입자의 보증금 반환 청구권이 사라지는 것은 아닙니다. 오히려 신탁으로 소유권을 넘겨받은 HUG가 임대인의 지위를 승계하여 보증금 반환 의무를 지게 됩니다. 따라서 임차인은 안심하고 HUG에 보증금 반환을 청구할 수 있습니다.