임대인 동의 받고 전세 계약 양도했어요! 내 권리는 안전할까요? (대항력 유지)

전세 계약 기간 중 불가피한 사정으로 이사를 가야 할 때, 계약을 해지하는 대신 새로운 세입자를 구해 계약을 양도(전대)하는 경우가 있습니다. 이때 가장 중요한 건 내 보증금을 안전하게 지키는 것이겠죠? 특히 "대항력" 유지 여부가 핵심입니다. 임대인 동의까지 받고 양도했는데, 내 권리는 안전할까요?

대항력이란? 간단히 말해, 새로운 집주인이 오더라도 내 전세 계약을 주장할 수 있는 힘입니다. 전입신고와 실제 거주(점유)를 통해 갖게 되죠.

사례를 통해 알아볼까요?

처음 세입자 乙씨는 대항력을 갖춘 상태였습니다. 乙씨는 집주인의 동의를 받고 甲씨에게 전세 계약을 양도했습니다. 甲씨는 이사 후 바로 전입신고를 했습니다. 이 경우 甲씨는 대항력을 유지할 수 있을까요?

정답은 "YES"입니다!

핵심은 '주민등록 단절' 여부입니다. 乙씨가 이사 나가고 甲씨가 전입신고를 하는 사이에 주민등록이 끊긴 기간이 너무 길면 안 됩니다. "단절되었다고 볼 수 없을 정도의 기간" 내에 전입신고를 해야 하죠. 일반적으로 이사하고 바로 다음날 전입신고를 한다면 문제없다고 봅니다.

법적으로 보면, 주택임대차보호법 제3조 제1항에 따른 대항력을 가진 세입자가 집주인 동의 하에 계약을 양도했고, 새로운 세입자가 이사 후 곧바로 전입신고를 했다면, 비록 세입자가 바뀌었더라도 기존의 대항력은 그대로 유지됩니다. 즉, 甲씨는 乙씨가 가지고 있던 대항력을 그대로 이어받는 것이죠.

이와 관련된 대법원 판례도 있습니다. (대법원 2010. 6. 10. 선고 2009다101275 판결) 이 판례에 따르면, 임대인의 동의를 얻어 적법하게 임차권을 양도한 경우, 양수인에게 점유가 승계되고 주민등록이 단절된 것으로 볼 수 없을 정도의 기간 내에 전입신고가 이루어졌다면, 원래 임차인의 대항력은 소멸되지 않고 동일성을 유지한 채 존속한다고 명시되어 있습니다.

결론적으로, 임대인의 동의를 받고 전세 계약을 양도한 후, 빠르게 전입신고를 마친다면 기존 세입자의 대항력을 그대로 이어받아 보증금을 안전하게 지킬 수 있습니다. 하지만, 전입신고가 늦어지면 대항력을 상실할 위험이 있으니 신속한 전입신고가 필수입니다!