전세집 주인 바뀌고 이사 가도 괜찮을까요? 대항력 걱정 끝!

전세 살다 보면 집주인이 바뀌는 경우가 종종 있습니다. 새 집으로 이사 갈 계획도 있는데, 집주인이 바뀌면서 내 전세금은 안전할지 걱정되시죠? 특히 전입신고를 옮겨야 하는 상황이라면 대항력을 잃을까 봐 더 불안하실 겁니다. 오늘은 이런 고민을 해결해 드리겠습니다!

사례: 저는 A씨 소유의 집을 전세보증금 3,000만원에 2년 계약으로 임대했습니다. 입주와 동시에 전입신고도 마쳤죠. 그런데 얼마 후 A씨가 집을 B씨에게 팔았습니다. 저는 곧 분양받은 아파트에 입주해야 해서 전입신고를 옮겨야 하는데, 이 경우 새 집주인 B씨에게 제 대항력이 유지될까요?

대항력이란? 내가 전세 계약을 했다는 사실을 제3자에게 주장할 수 있는 힘을 말합니다. 대항력이 있어야 집이 경매로 넘어가더라도 다른 채권자들보다 먼저 전세금을 돌려받을 수 있습니다. 전세 계약을 하고 확정일자를 받는 것만으로는 대항력이 생기지 않습니다. 전입신고 + 주택 인도 (실제 거주) 가 이루어져야 대항력이 발생합니다.

주택임대차보호법으로 알아보는 해결책!

• 주택임대차보호법 제3조 제1항: "임대차는 그 등기가 없는 경우에도 임차인이 주택의 인도와 주민등록을 마친 때에는 그 익일부터 제3자에 대하여 효력이 생긴다." 즉, 전입신고와 실제 거주를 통해 대항력을 갖추게 된다는 뜻입니다.

• 주택임대차보호법 제3조 제3항: "임차주택의 양수인(그 밖에 임대할 권리를 승계한 자를 포함한다)은 임대인의 지위를 승계한 것으로 본다." 집주인 A씨가 B씨에게 집을 팔았더라도, B씨는 A씨의 임대인으로서의 권리와 의무를 모두 이어받는다는 의미입니다. 즉, B씨는 새 집주인으로서 여러분의 전세보증금을 돌려줄 의무를 가지게 됩니다.

대법원 판례 (대법원 1993. 12. 7. 선고 93다36615 판결) 는 "임차인이 대항력을 갖춘 후 집주인이 바뀌면, 새 집주인은 이전 집주인의 보증금 반환 의무를 승계한다. 따라서 임차인이 이후 전입신고를 옮기더라도 이미 발생한 보증금 반환 의무는 소멸하지 않는다."라고 판시했습니다.

결론: 전입신고를 옮기더라도 새 집주인 B씨에게 전세금 반환을 요구할 수 있습니다. B씨는 A씨의 지위를 승계했기 때문에 여러분의 전세보증금을 돌려줄 책임이 있습니다. 이미 발생한 보증금 반환 의무는 전입신고 이전으로 소멸하지 않습니다.

주의사항: 전입신고를 옮긴 후 새로운 소유자가 나타나거나, 근저당이 설정되거나, 경매가 진행되는 경우에는 대항력을 주장하기 어려워집니다. 전입신고 이전에 발생한 권리관계에 대해서만 대항력을 행사할 수 있다는 점을 꼭 기억하세요!