전입신고 후 이사 갔다가 다시 돌아오면 어떻게 될까요? 전세금 반환과 관련된 대항력 이야기!

전세 살다가 잠시 다른 곳으로 이사를 갔다가 다시 돌아오는 경우, 전세금을 안전하게 돌려받을 수 있을지 걱정되시죠? 특히 집주인이 바뀌거나 집이 경매에 넘어가는 경우에는 더욱 불안할 수 있습니다. 오늘은 이런 상황에서 내 전세금을 지킬 수 있는 대항력에 대해 알아보겠습니다.

대항력이란 무엇일까요?

쉽게 말해, 대항력은 새로운 집주인에게도 내 전세 계약의 효력을 주장할 수 있는 힘입니다. 집이 경매로 넘어가더라도, 대항력이 있으면 다른 채권자들보다 먼저 전세금을 돌려받을 수 있죠. 주택임대차보호법에 따라 세입자가 전입신고를 하고 실제로 그 집에 거주하면 대항력이 생깁니다 (주택임대차보호법 제3조).

잠깐 다른 곳에 살다가 다시 돌아오면 대항력은 어떻게 될까요?

만약 대항력을 갖춘 후 다른 곳으로 전출했다가 다시 원래 집으로 돌아오면, 이전의 대항력이 그대로 유지될까요? 아닙니다. 법원은 전출하는 순간 기존의 대항력은 소멸하고, 재전입 시 새로운 대항력이 발생한다고 판단합니다. 즉, 처음 전입신고했던 날짜가 아니라 재전입한 날짜부터 대항력이 다시 시작되는 것입니다. (대법원 1998. 1. 23. 선고 97다43468 판결)

그럼, 전세금은 어떻게 될까요?

다행히, 전출하기 전에 이미 확정일자를 받았고, 같은 집에 다시 돌아왔다면, 재전입 이후에 생긴 근저당권 등 다른 담보물권보다 우선적으로 전세금을 돌려받을 수 있습니다. 다시 확정일자를 받을 필요는 없습니다. (주택임대차보호법 제3조의2, 대법원 1987. 2. 24. 선고 86다카1695 판결)

정리하자면,

1. 전입신고 + 실제 거주 = 대항력 발생
2. 다른 곳으로 전출 = 대항력 소멸
3. 다시 전입 = 새로운 대항력 발생 (재전입일 기준)
4. 전출 전 확정일자를 받았다면, 재전입 후 새로 생긴 담보물권보다 우선하여 보증금 변제 가능

주의할 점!

전세 계약이 그대로 유지되어야 하고, 집주인의 동의 없이 다른 사람에게 전대(재임대)하는 등 계약 내용이 변경된 경우에는 상황이 달라질 수 있습니다. 전세 계약과 관련된 중요한 사항은 전문가와 상담하는 것이 좋습니다.