임대주택 건설과 관련된 법적 쟁점 해설

안녕하세요. 오늘은 임대주택 건설과 관련된 여러 법적 쟁점에 대해 살펴보겠습니다. 최근 대법원 판결([4] 대법원 2017. 9. 12. 선고 2017두45131 판결, 대법원 2018. 7. 12. 선고 2017두48734 판결, [5] 대법원 1992. 11. 10. 선고 92누1162 판결 참조)을 통해 다소 어려운 법률적 내용이 일반인에게도 이해하기 쉽게 정리되었습니다.

1. 임대사업자의 토지 소유 요건

임대주택을 짓기 위해서는 사업계획승인을 받아야 합니다. 일반적인 주택건설사업의 경우, 사업계획승인을 받으려면 해당 토지의 대부분을 소유해야 합니다(구 주택법 제16조 제4항 제1호). 하지만 공익사업으로 지정된 임대주택사업은 다릅니다. 공익을 위해 임대주택 공급을 활성화하려는 목적으로, 임대사업자는 토지수용권을 활용할 수 있도록 법이 마련되어 있기 때문입니다(구 임대주택법 제14조 제1항, 현행 민간임대주택에 관한 특별법 제20조 제1항 참조). 따라서 임대사업자는 일반 주택건설사업과 달리 사업계획승인 단계에서 모든 토지를 소유할 필요는 없습니다.

2. ‘사업대상 토지면적’의 의미

임대주택 건설을 위한 '사업대상 토지면적'은 주택단지의 면적을 의미합니다(구 주택법 제2조 제6호, 현행 제2조 제12호 참조). 여러 단지를 동시에 건설하는 경우가 아니라면, 사업계획승인 대상이 되는 주택단지의 면적이 기준이 됩니다. 주택단지 밖 진입도로는 임대주택 건설 사업대상 토지에 포함되지 않습니다.

3. 주택단지 밖 진입도로

주택단지 내 도로는 주민 편의를 위한 부대시설로서 사업주체가 의무적으로 설치해야 하지만(구 주택법 제2조 제8호, 현행 제2조 제13호 참조, 주택건설기준 등에 관한 규정 제26조), 주택단지 밖 진입도로는 사업주체의 의무가 아닙니다(구 주택법 제23조 제1항 제1호, 제6항, 현행 제28조 제1항 제1호, 제6항 참조). 다만, 주택단지 규모에 따라 일정 폭 이상의 진입도로 확보가 필요한 경우, 사업주체가 비용을 부담하여 진입도로를 설치하고 행정청에 귀속시킬 수 있습니다(주택건설기준 등에 관한 규정 제25조, 제57조 등 참조).

4. 의제된 인허가의 효력과 소송

주택건설사업계획 승인 시, 관련 법령에 따라 다른 인허가가 의제될 수 있습니다(구 주택법 제17조 제1항, 현행 제19조 제1항 참조). 만약 의제된 인허가에 문제가 있다면, 그 인허가 자체의 취소를 구하는 소송을 제기해야 합니다(행정소송법 제2조 제1항 제1호, 제19조). 주택건설사업계획 승인처분 자체의 취소를 구하는 것은 적절하지 않습니다.

5. 도시·군관리계획 결정 의제와 주민 의견청취

주택건설사업계획 승인 시 도시·군관리계획 결정이 의제되는 경우(구 주택법 제17조 제1항 제5호, 현행 제19조 제1항 제5호 참조), 별도의 주민 의견청취 절차는 필요하지 않습니다(국토계획법 제28조).

6. 사업구역 밖 토지에 대한 인허가 의제

주택건설사업계획 승인 시 사업구역 밖 토지에 대한 인허가 의제도 가능하지만(구 주택법 제17조 제1항, 현행 제19조 제1항 참조), 해당 시설이 주택건설사업과 실질적인 관련성이 있고 부수적으로 필요한 경우에 한합니다.

7. 공공시설 설치 사업시행자 지정 요건

공공시설을 설치하고 관리청에 무상 귀속하는 사업시행자의 경우(국토계획법 제65조), 사인(私人) 지정 시 요구되는 토지 소유 및 동의 요건이 면제됩니다(국토계획법 제86조 제7항, 국토계획법 시행령 제96조 제4항 제3호).

이처럼 임대주택 건설에는 다양한 법적 쟁점이 존재합니다. 관련 법률 및 판례를 참고하여 정확한 정보를 얻는 것이 중요합니다.