아파트 건설, 땅 문제로 막혔나요? 핵심 3가지 짚어드립니다!

아파트 건설! 생각만 해도 복잡하죠? 특히 땅 문제는 더욱 까다롭습니다.  사업 부지 확보 과정에서 겪는 어려움, 이 판례를 통해 속 시원하게 해결해 드리겠습니다.

1. 공유지, 얼마나 확보해야 할까?

아파트를 지으려는 땅이 여러 사람과 함께 소유하는 공유지라면?  모든 공유자의 동의를 받아야만 사업을 진행할 수 있을까요?  답은 "아니오"입니다!

구 주택법(2007. 10. 17. 법률 제8657호 개정 전) 제16조 제2항 제1호에 따르면, 지구단위계획이 필요한 주택건설사업의 경우, 대지 면적의 80% 이상을 사용할 권리만 확보하면 사업승인이 가능합니다. 

여기서 중요한 점! 공유지의 경우, 사업자가 확보한 지분 비율만큼만 사용 권리를 가진 것으로 인정됩니다.  즉, 모든 공유자의 동의 없이도  자신의 지분만큼은 사업에 활용할 수 있다는 의미죠.  이는 민법 제263조(공유자의 지분 비율에 따른 사용, 수익 권리)에 근거합니다.

예를 들어, 5명이  공동으로 소유한 1000㎡ 땅에 아파트를 짓는다고 가정해 봅시다. 사업자가 그중 2명으로부터 사용 승낙을 받았다면, 1000㎡의 40%인 400㎡에 대한 사용 권리를 확보한 것으로 인정됩니다.

2. 땅 주인이 안 판다면? 매도청구, 언제 할 수 있을까?

사업 부지 중 일부 땅 주인이 팔지 않겠다고 버틴다면? 이럴 때는 '매도청구권'을 행사할 수 있습니다. 그런데 이 매도청구, 아무 때나 할 수 있는 건 아닙니다.

구 주택법 제18조의2 제1항에 따르면, 사업자는 땅 주인과 3개월 이상 사전 협의를 거쳐야 합니다.  그리고 중요한 것은, 이 3개월의 협의 기간이 끝난 후에야 매도청구를 할 수 있다는 것입니다. 

3. 매도청구권, 기한이 있을까?

매도청구권은 마냥 유효한 것이 아닙니다. 집합건물법 제48조 제4항에 따라, 정해진 기간 내에 행사하지 않으면 효력을 잃게 됩니다.  이는 매도청구 상대방의 권리 보호와 재건축 관련 법률관계의 조속한 확정을 위한 것입니다.  구 주택법 제18조의2 제1항에 의한 매도청구도 마찬가지입니다.

핵심 정리!

• 공유지의 경우, 지분 비율만큼 사용 권리 인정 (구 주택법 제16조 제2항 제1호, 민법 제263조)
• 매도청구는 3개월 사전 협의 후 가능 (구 주택법 제18조의2 제1항)
• 매도청구권은 기간 내 행사해야 효력 발생 (구 주택법 제18조의2 제1항, 제3항, 집합건물법 제48조, 대법원 2000. 6. 27. 선고 2000다11621 판결, 대법원 2002. 9. 24. 선고 2000다22812 판결)

복잡한 아파트 건설, 땅 문제 때문에 고민이라면 이 세 가지 핵심 내용을 꼭 기억하세요!