임대차 계약, 부당한 위약금과 연체료? 내 보증금 돌려받을 수 있을까?

쇼핑타운에서 장미빛 미래를 꿈꾸며 점포를 임대했지만, 영업부진으로 월세가 밀리기 시작했습니다. 설상가상으로 임대인은 계약서에 명시된 위약금과 연체료를 보증금에서 공제하겠다고 합니다. 계약서대로라면 보증금을 거의 돌려받지 못할 상황! 이런 경우, 정말 임대인의 주장대로 모든 금액을 내줘야 할까요? 억울하게 보증금을 잃지 않도록 법적인 근거를 바탕으로 자세히 알아보겠습니다.

사례: 저는 쇼핑타운 점포를 보증금 6천만원, 월세 240만원에 임대했습니다. 계약서에는 '월세 2개월 이상 연체 시 계약 해지 및 보증금의 10% 위약금 + 실제 손해 배상 + 월세 연체 시 월 5% 연체료' 조항이 있었습니다. 현재 5개월 이상 월세가 밀렸고, 임대인은 계약 해지와 함께 위약금 및 연체료를 보증금에서 모두 공제하겠다고 합니다.

과도한 위약금과 연체료, 약관법 위반 가능성

임대차 계약서처럼 여러 임차인에게 동일한 내용으로 제공되는 계약서는 '약관'으로 간주됩니다 (약관의 규제에 관한 법률 제2조 제1항). 약관법은 불공정한 약관으로부터 소비자를 보호하기 위한 법입니다. 특히, 아래 조항들을 주목해야 합니다.

• 약관법 제6조 (일반원칙): 신의성실의 원칙을 위반하여 공정성을 잃은 약관 조항은 무효입니다. 고객에게 부당하게 불리한 조항은 공정성을 잃은 것으로 추정됩니다.
• 약관법 제8조 (손해배상액의 예정): 고객에게 부당하게 과중한 지연손해금 등의 손해배상 의무를 부담시키는 약관 조항은 무효입니다.

판례에서는 월세 연체에 대해 월 5%(연 60%)의 연체료, 계약 해지 시 보증금의 10% 위약금 조항이 임차인에게 부당하게 불리하여 무효라고 판단한 사례가 있습니다 (대법원 2009. 8. 20. 선고 2009다20475, 20482 판결). 이 판례에 따르면, 사례의 계약서 조항 역시 무효일 가능성이 높습니다. 약관이 무효라면 민법 제398조 제2항을 적용하여 감액할 수도 없습니다.

계약 해지 및 지연손해금

월세 2개월 이상 연체 시 계약을 해지할 수 있다는 조항 자체는 민법 제640조에 따라 유효합니다. 따라서 임대인은 계약을 해지할 수 있습니다. 그러나 위약금과 연체료 조항이 무효라면, 임대인은 실제 손해만 청구할 수 있습니다. 체불된 월세에 대해서는 상법 제54조, 민법 제397조 제1항에 따라 연 6%의 법정이자(지연손해금)를 지급해야 합니다. 상사법정이율은 상행위로 인해 직접 생긴 채무뿐 아니라 그와 동일성 있는 채무에도 적용됩니다 (대법원 2009. 9. 10. 선고 2009다41786 판결). 아파트 입주 지연에 따른 지체상금도 상행위로 보기 때문에 상사법정이율이 적용된다는 판례도 있습니다 (대법원 2000. 10. 27. 선고 99다10189 판결).

결론

계약서에 명시된 과도한 위약금과 연체료는 약관법에 따라 무효일 가능성이 높습니다. 임대인은 계약을 해지할 수 있지만, 보증금에서 공제할 수 있는 금액은 체불된 월세와 법정이자(연 6%) 정도입니다. 따라서 부당한 금액 공제에 동의하지 않고, 정당한 권리를 주장할 수 있습니다. 구체적인 상황에 대해서는 법률 전문가와 상담하는 것이 좋습니다.